土地出让|琶洲篇（二）：买保利天悦还是赤沙TOD 土地出让

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这是拿铁房产观的第130篇原创

上一篇我们讲了琶洲的买房逻辑，这篇我们要说一下具体怎么买的问题。
由于琶洲太重要了，所以要分两篇来说，这篇讲总价1000万以上能买的小区，下篇讲一下适合刚需的小区。

一千万以上能买的小区主要就是这些了：珠江帝景、紫龙府、保利天悦、雅郡花园，还有一个大热的赤沙TOD 。
海珠天珺已经说了很多了，这里就不再赘述了。
先说一下琶洲的行情和逻辑。
琶洲表现最好的就是赤岗和万胜围了，西边以珠江帝景为代表，东边以保利天悦为代表。
琶洲在前几年都是没有新房供应的，跟同样没有新房供应的珠江新城比，为什么还要弱一点呢，从这轮涨幅来看，其实跟珠城比还是要差一些。
为什么会这样呢？
一是琶洲毕竟还没有成型，高收入人群还没有来上班，写字楼还没填满，他们不来谁去接你的盘，光靠其他地方的人去炒肯定是不行的。
二是海珠本土的富人以前都住滨江东沿线，后来又被海珠西的一堆望江豪宅稀释了购买力。
而赤岗到琶洲一带本身没有豪宅供应，聚集效应不明显，都是些散盘，这里一个，那里一个，即便是现在的赤沙TOD ，和其他几个豪宅盘都是割裂的。
二手豪宅接受度暂时还不高，不像珠城的二手豪宅认可度比较高。
三是琶洲整体的商业氛围还是比较差的，都没有拿得出手的大型商场，保利广场的规模和档次都不够，你晚上在琶洲走一圈，有种在科学城核心区的感觉，荒无人烟。
四是从赤岗到万胜围片区，学位在海珠都不算好的，只能算中等了。
如果单纯比拼豪宅的投资属性的话，珠城的认可度更高，更容易上涨，赤岗到滨江东，再到滨江西，再到海珠西南，虽然也会涨，但是涨幅还是差得挺远的。
首先你看珠江帝景， 2019年大概是6-7万，中海花城湾是8-9万，现在珠江帝景大概也就是9-11万，而中海花城湾已经16-18万了，快二十年过去了，克莱还有一些顶层复式在卖一手。

同样对面的紫龙府，虽然楼龄新，产品比珠江帝景要好，但似乎涨得也很一般，要知道紫龙府的一手卖了很久，而且当时卖得还挺贵的，很明显，紫龙府和滨江东一样，跑输了。
究其原因，主要是，在海珠买豪宅，一定要有一些优势和稀缺性，比如要么望江，要么你的产品不错。
合生系在海珠的产品都高度雷同，像珠江帝景、逸景翠园、罗马家园，他们刚需产品反而更好卖，不望江的大平层并没有优势，其次，这种豪宅产品，跟现在的主流产品还是有些差异的，新一代码农们不一定看得上。
不过，珠江帝景的位置还是无法取代的，未来附近的三馆，紫龙府后面的商业等也会提升整体的商业氛围。
而保利天悦涨得那么好，几乎包含了所有的优点，珠江帝景有的，它有，珠江帝景没有的，它也有，未来二十年，保利天悦在琶洲依然是王者的存在。
甚至有一种感觉，保利天悦在下一轮周期里，应该会跑赢珠