商铺|新型社区商业 重构生态圈
下沉式商业广场
公园商业广场
【 商铺|新型社区商业 重构生态圈】
社区商业成为居民不可缺少的生活组成部分
复合型的社区商业产品成为发展新趋势
社区综合商业体龙湖天街
公园式社区商业中心
荔湾湖板块升级
随着生活水平的提高和商业竞争的加剧，社区商业经历了从最初的住宅底商、居住区小卖店、零售店到住宅配套底商、商业街，再到购物中心的发展历程。过去的社区商业具有一定的自发性，而如今是越来越多的头部房企看中社区商业这片蓝海，以产品线的形式打造出精品社区商业成为主流。社区商业的功能也从加强社区服务、投资性产品演变为复合型社区商业产品。商业设施也正朝着成为一种综合建筑、景观、空间、声音的体验式场所，一种为社区居民创造新鲜生活场所的方向发展。将公园、儿童游乐区、萌宠乐园导入，不断涌现的新型社区商业空间开始进入到我们的视野。当前，一站式家庭生活中心、沉浸式商业公园、街区式购物中心成了较为常见的社区商业形态。
文/图：广州日报全媒体采访人员 刘丽琴
新变化：
从物业溢价到运营提升收益
王先生在几年前花120万元购买了一间40平方米的临街商铺，几年过去商铺的售价几乎没上升空间，而租客开的店也一直在变换。随着电商的快速发展，人们消费习惯的改变以及新商业模式的不断涌现，以前“一铺养三代” 的情况越来越难实现了。合富数据显示，1月，广州商铺市场成交量为57761㎡，同比上升85%，大宗交易和社区底商是商铺市场成交的“基本盘”。社区商业即使在疫情期间也呈现较好韧性，凭借“社区1公里”的优势，以提供日常生活所需和贴近生活服务为主，吸引着各路资本关注。“这几年社区商铺的投资发生了很大的变化，以前主要依靠物业未来增值获得投资回报，比较少考虑租售比，这两年业内开始注重对租金指标的评估。在楼价较高的区域，街铺价格较高，从租金回报来看，租售比比较低，因此销售困难。而一些新兴区域的大型小区，比如广钢新城、亚运城，一些底商价格在3万元左右，相对较低，租售比可达10%，成为业内看好的投资标的。”
越和商业管理有限公司董事长陈晖对采访人员表示。作为商业触觉敏感的专业商业运营公司，越和已经投资运营了包括珠江新城兴盛路风情街、芳村越和花鸟鱼虫市场、中六电脑城等在内的十多个商业项目，以专业运营能力强著称，也成为房企青睐的合作对象。
长租一个物业，通过分析调研找出租金回报最高的业态进行包装运营，获取租金收益，是越和一直以来的商业投资模式。而在四年前，越和成立了定位为大型社区商业运营商的新公司，明确表示看好社区商业，并出手购买了亚运城国际商业街3万平方米的商铺，旁边还定制了一个四层的商场，面积超过5万平方米。
陈晖表示，去年下半年，一些房企通过出售商用物业回笼资金，不少商铺价格优惠，提高了大宗交易的投资回报，还出现了“执笋货”，不过，这样的情形并不会太久。有发展商或投资商统一运营的社区商铺，其运营成本、持有风险相对于购物中心更低，且比散卖散租的商铺更容易旺起来，管理服务水平和投资回报都更高。统一管理和运营也将是社区商业的发展趋势。
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