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今年以来 ， 青岛先后发布《青岛市自然资源和规划“十四五”行业规划》《青岛城市更新和城市建设三年攻坚行动方案》 ， 其中城市更新成为一项重点内容 。
这次城市更新行动的重点是低效利用地块的再利用、再开发 ， 说白了就是以前没发展起来的地方这次要发展起来 ， 以前没拆的棚户区这次要拆了 ， 以前遗留的老大难这次都要解决了 。
2022年已经过去了2个月 ， 市内四区都已经直接或者间接发布了城市更新的重点区域 ， 我们今天就来看看各区的发展重点在哪里 。
01 市南区
根据新闻报道 ， 《市南区城市更新专项规划》正在编制 。 但一些报道出来的消息也能看出市南区城市更新的三个方向：
一是历史城区的保护 ， 主要是中山路及周边 。
二是老厂区的再利用 ， 《市南区城市更新专项规划》提到了海珊制衣、孚德鞋厂周边地块 ， 其中位于延安三路109号的青岛海珊制衣厂早已改造为创意产业园 。 市南区的这种老厂区再利用不是拆除 ， 而是利旧 。
三是老旧小区升级改造 ， 就是加保温、加电梯、外立面翻新等 。
可见 ， 市南区确实没有多少可开发的土地了 ， 这次城市更新行动重在“更新”、轻在“建设” ， 市南区以后的新房会越来越少 。
02 市北区
市北区是青岛城市更新的重点地区 ， 在《青岛城市更新和城市建设三年攻坚行动方案》中就提到了邮轮港区、老四方工业区两处区域 。
其中邮轮港区主要是集聚产业 ， 除了邮轮母港及上下游产业外 ， 传闻青岛图书馆新馆也将落地在这里 。
老四方工业区业态较为丰富 ， 有产业也有房地产 。
根据新闻报道 ， 老四方工业区城市更新内容主要为大健康产业园、欢乐滨海城、中车四方智汇港、捷能中泰片区和郑州路片区：
和市南区老厂区利旧不同 ， 老四方工业区的这些老厂区、棚户区是拆除重建 。 这5块地方 ， 估计有5000多亩土地 。
其中的中车四方智汇港正在进行房地产开发 ， 其他地块则是处于拆迁、平整土地等进度不等 。
捷能中泰片区、郑州路片区是市北区北部两大待开发地块 ， 前者是老厂区 ， 已经搬迁；后者是棚户区 ， 正在拆迁 。 这两块土地比现在正卖的中海寰宇天下（青岛造纸厂地块）要大多了 ， 上市后将会缓解市北区土地匮乏的局面 。
另外 ， 文件还提到“加快推进闫家山、香里片区 ， 河西剩余片和盐滩剩余片3个片区2700余户改造” ， 这也是市北区仅剩下的几个城中村了 。
当然 ， 市北区也有进行老旧小区升级改造 ， 但和棚改相比就是小巫见大巫了 。
如果上述土地在未来3年都能上市开发 ， 市北区又将成为青岛的楼市热点地区 。
03 李沧区
在《青岛城市更新和城市建设三年攻坚行动方案》中 ， 李沧区有北客站及周边区域、世博园及周边区域、楼山区域三个区域 ， 位居青岛各区市首位 。
从2月21日相关部门对市长的汇报内容可以知道 ， “青岛世博园及周边区域、青岛北客站交通商务区、青岛北客站西片区以及碱厂片区、青钢片区的后续利用、开发建设及合作”是重点 。
世博园及周边区域经过多年的开发 ， 所剩面积已经不是那么大 。
青岛北站周边区域一直都是青岛城市发展的“另一面” ， 位置上占了青岛的高铁“门面” ， 却多年来没有开发 ， 以至于荒草满地 ， 被人诟病 ， 如今看来是要下决心开发了 。
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