杭州|接下来楼市风向标：且看二手房( 二 ) 杭州

2008年的次贷危机是从美国波及出来的，这个危机的前一年，房价开始出现松动的时候，其他领域经济向好，而且就业和收入（包括账面财富）还在攀升，一定程度上掩盖了问题暴露。当时如果美联储及早去直面这个问题，华尔街的投行控制自己对抵押债券的投资，同时给购房人提供流动性，也许不会造成后来的连锁反应冲击面如此之广。

现在国家需要的是二手房价格稳定，同时被大家捂在手里尽量少流通，少占用资金。
同时部分房企在新房打折促销回款，这样二手房价格给一手房站岗。
防范金融风险主要是防范银行体系受到冲击，因此要控制三件事：
【杭州|接下来楼市风向标：且看二手房】1、地方债务要出清，土地财政不能断，因此楼市新房销售回款不能停；
2、房企负债率要降下来，还是要销售回款，同样新房销售贷款不能停，同时房子要盖好交付，否则房贷的抵押物是期房会风险比较大；
3、整个楼市的量价稳定，二手房不抛售，存量足够大，便于在未来开征房产税，这样房产税才可以接棒土地财政，地方债务违约风险进一步降低。
以上这个循环支持土地财政、房产税、银行贷出去的钱的安全，地方政府、银行、房企自己降杠杆控风险，但不能让二手房房东反应过来。时间紧张，这时候必须加快把债务转移，怎么转移呢？让买房人来背负房贷，土地财政、房企就都解套了，所以最近这一轮降低首付、降低利率就是在转移负债，吸引人买房，居民把负债背在肩膀上。
然后唯一有点风险敞口的是银行，因为放出去资金要有风险隔离的防火墙，来防止居民因为负债率过高、经济下行收入波动而出现大面积违约，不还房贷了银行本质上也并不想拿一堆房子在手上，所以二手房市场更不能出现价格崩盘，一手房也是如此。

2021年二手房贷款审批极为慢，但是一直有，留有一点额度慢慢挤牙膏，这就是去年很多楼盘置业顾问面对的问题——客户要卖了旧房凑首付，但就是拿不到房款，一拖几个月。
但牙膏必须挤出来，否则二手房东发现卖不掉的房子，容易降价抛售，这就违背了楼市调控的初衷。
让二手房东认为贷款额度还是有的，房价能稳住出手甚至微涨。

“那些降价抛售的，都是因为有急事，只能逼不得已大幅度降价。像我们这种暂时不缺钱，没有急事的人，可以挂上去，等等哪个能申请到贷款的人来买我们的房子。 ”

但随后市场把需求消化一波差不多，基本上走量的还是新房，二手房就捂住了存量，房东反应过来也来不及了。如果二手房真正进入存量期，成交价下行卖不掉或者舍不得买，就会面对是交房产税还是打折亏钱的两难之中，这是接下来的情况。在那之前，市场真的好还是不好，楼市有没有能回暖，其实就看二手房成交量能不能上去，如果不能，就是一个关门打狗的过程，大家就得谨慎。
纸面财富就给你固化在纸面上，不能让你变现，这样还有助于控制通胀，金融体系的风险又低了一些。拿时间换空间，或者拿空间换时间，懂得都懂。
2021年经济下行和楼市遇冷同时出现的情况下，目前好消息是人民币还比较坚挺，最近世界局势又这个样子。中国是世界上目前比较稳定的地区，对资本的吸引力仅次于（或者说不亚于）美国；我们的外汇也比较充裕，上个月顺差584美元。我们还是有一定刺激的空间，这时候要提震市场信心，得拿出真的额度来给二手房市场一点支持，哪怕是为了做给市场看，如果连这都做不到，那么大家可想而知一手房就真的香么？一手房如果一旦变成二手房立刻失去流动性，那么谁也不傻。