杭州|接下来楼市风向标：且看二手房杭州

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本文是专栏第341篇文章。
最近新房市场吹的风大家都看明白了，但接下来真正的迹象且看二手房。
二手房跟一手房一直是硬币的两面，这两个水池原来是通着的，房价在新建商品房到存量二手房之间是有传导效应的。这个本来也正常，都是房子，最主要的区别是新房是从开发商手里面，二手房是从个人房主手里买（也有部分企业机构持有的）。其他例如交付期限、房龄等等的差异并不是最主要的影响因素，起码在价格的波动传递过程中是这样。
过去这些年，二手房价格跟着新房走，一般有个4~6个月的滞后期，像涟漪一样从核心城市向周边县市扩散这么一个过程，涨跌周期都是如此。但在2020年之后楼市开始呈现分化，新房和二手房开始出现分水岭，此时还不算太明显，之后的2021年由于信贷倾斜，二手房的贷款审批非常慢，可以说货币供应先给一手房保障流动性，而刻意的断掉了二手房。

前面说了一二手房在市场端买卖并没有那么大区别，都需要银行贷款支持，这也是房地产金融属性的一个特征。一套房子在哪个城市都不便宜，对照各地的收入水平而言，房子已经是普通家庭财产的主要组成部分，同时一般不靠贷款的情况也少，所以贷款杠杆、利率是左右房子流动性的根基。简而言之，只要放水量足够，楼市才会被推起来。
若干年以来房价成为一种信用契约，就是大家都相信房价上涨的情况下，一手房好卖、土地好卖，二手房价格看涨但是房东不着急卖。假如这个默契被打破，那么信心波动会从二手房市场倒过来向一手房传递，进而影响新建商品房开工规模面积，然后房企谨慎拿地。你会看到这个过程中还是货币供应量在左右市场。 2008年开始的4万亿，当时的GDP才接近32万亿，这个投放比例很高，同时那时候居民贷款比重则较低。今年新的4万亿，占比2021年114万亿的GDP来说是要低很多，当然，单纯对比GDP也不全面，而且真正的货币投放扩张也不仅仅是这4万亿。
通过专项债、贷款利率降低、增加授信等途径，给地方融资平台、企业、个人以更高的贷款额度，这样总体货币投放要更高于4万亿。就好比国家给整个经济发了一张信用卡，额度不低，利率还不高，鼓励大家先消费，然后你的消费就是其他人的收入，然后其他人在拿到收入后也用于投资和消费，这样再滚动起来，而且增加了货币乘数，总的货币供应量是远大于4万亿的。
目前我国居民的杠杆率在62%左右，相较2008年更难拉动了，这时候锁死二手房流动性，给一手房让路，才是关键。

大家去年已经开始问一个问题：如果二手房价格跌了，房东愿意把手中的房子打折卖掉么？
这个问题包含了好几个内容，房东当初入手的价格是多少与现在打折后差异多少，卖掉房子还要考虑两个成本，资金的机会成本能不能被房价覆盖，持有的成本（未来的房产税）考虑是否会影响房东未来家庭现金流；更重要的是对未来的预期房价会不会再涨回去，这可能是最重要的判断因素了。
还有一点是拥有房产的人们感性上不愿意接受房价下跌，跟股票一个意思，只不过房子没有那么强的波动性和流动性。同时市场对变化有滞后性，尤其是在坚持自己手里房子对外报价方面，人们更愿意形成价格联盟来维系价格不下跌，之前甚至某小区就有过这种情况业主集体建群统一对外报价，低价出售的人成了社区公敌。

杭州|接下来楼市风向标：且看二手房

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