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本文是专栏第341篇文章 。
最近新房市场吹的风大家都看明白了 ， 但接下来真正的迹象且看二手房 。
二手房跟一手房一直是硬币的两面 ， 这两个水池原来是通着的 ， 房价在新建商品房到存量二手房之间是有传导效应的 。 这个本来也正常 ， 都是房子 ， 最主要的区别是新房是从开发商手里面 ， 二手房是从个人房主手里买（也有部分企业机构持有的） 。 其他例如交付期限、房龄等等的差异并不是最主要的影响因素 ， 起码在价格的波动传递过程中是这样 。
过去这些年 ， 二手房价格跟着新房走 ， 一般有个4~6个月的滞后期 ， 像涟漪一样从核心城市向周边县市扩散这么一个过程 ， 涨跌周期都是如此 。 但在2020年之后楼市开始呈现分化 ， 新房和二手房开始出现分水岭 ， 此时还不算太明显 ， 之后的2021年由于信贷倾斜 ， 二手房的贷款审批非常慢 ， 可以说货币供应先给一手房保障流动性 ， 而刻意的断掉了二手房 。
前面说了一二手房在市场端买卖并没有那么大区别 ， 都需要银行贷款支持 ， 这也是房地产金融属性的一个特征 。 一套房子在哪个城市都不便宜 ， 对照各地的收入水平而言 ， 房子已经是普通家庭财产的主要组成部分 ， 同时一般不靠贷款的情况也少 ， 所以贷款杠杆、利率是左右房子流动性的根基 。 简而言之 ， 只要放水量足够 ， 楼市才会被推起来 。
若干年以来房价成为一种信用契约 ， 就是大家都相信房价上涨的情况下 ， 一手房好卖、土地好卖 ， 二手房价格看涨但是房东不着急卖 。 假如这个默契被打破 ， 那么信心波动会从二手房市场倒过来向一手房传递 ， 进而影响新建商品房开工规模面积 ， 然后房企谨慎拿地 。 你会看到这个过程中还是货币供应量在左右市场 。 2008年开始的4万亿 ， 当时的GDP才接近32万亿 ， 这个投放比例很高 ， 同时那时候居民贷款比重则较低 。 今年新的4万亿 ， 占比2021年114万亿的GDP来说是要低很多 ， 当然 ， 单纯对比GDP也不全面 ， 而且真正的货币投放扩张也不仅仅是这4万亿 。
通过专项债、贷款利率降低、增加授信等途径 ， 给地方融资平台、企业、个人以更高的贷款额度 ， 这样总体货币投放要更高于4万亿 。 就好比国家给整个经济发了一张信用卡 ， 额度不低 ， 利率还不高 ， 鼓励大家先消费 ， 然后你的消费就是其他人的收入 ， 然后其他人在拿到收入后也用于投资和消费 ， 这样再滚动起来 ， 而且增加了货币乘数 ， 总的货币供应量是远大于4万亿的 。
目前我国居民的杠杆率在62%左右 ， 相较2008年更难拉动了 ， 这时候锁死二手房流动性 ， 给一手房让路 ， 才是关键 。
大家去年已经开始问一个问题：如果二手房价格跌了 ， 房东愿意把手中的房子打折卖掉么？
这个问题包含了好几个内容 ， 房东当初入手的价格是多少与现在打折后差异多少 ， 卖掉房子还要考虑两个成本 ， 资金的机会成本能不能被房价覆盖 ， 持有的成本（未来的房产税）考虑是否会影响房东未来家庭现金流；更重要的是对未来的预期房价会不会再涨回去 ， 这可能是最重要的判断因素了 。
还有一点是拥有房产的人们感性上不愿意接受房价下跌 ， 跟股票一个意思 ， 只不过房子没有那么强的波动性和流动性 。 同时市场对变化有滞后性 ， 尤其是在坚持自己手里房子对外报价方面 ， 人们更愿意形成价格联盟来维系价格不下跌 ， 之前甚至某小区就有过这种情况业主集体建群统一对外报价 ， 低价出售的人成了社区公敌 。
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