而目前 ， 德州每月平均销量大概在1500套左右 ， 这么大的库存 ， 够德州消化很久 。 最关键的是 ， 德州的新房依旧在大举入市 。
如此多的库存 ， 考虑到德州目前的人口增量 ， 微乎其微 。 七普数据显示 ， 德州过去十年只增加了4.3万人 。
制图：城市财经；数据：山东统计局
这种背景下 ， 只有以降首付的方式 ， 调动当地的存量需求 ， 才能下滑掉库存 。
不过 ， 本号以为 ， 以当前德州民众的购买力来看 ， 降首付去库存的效果 ， 不会有多大 。
再看昆明 。
昆明之前本号专门分析过 ， 去年其楼市行情也是举步维艰 。 在原本的滇池环保政策下 ， 外加全国性的信贷收紧 ， 昆明去年出现了量价齐跌 。
这一跌 ， 将昆明市场的信心跌没了 。 所以 ， 即便去年下半年昆明很多开发商大降价 ， 也没能调动起来 ， 昆明最后不得不出台限跌令 。
目前 ， 昆明楼市下行压力犹在 ， 因为去化周期也比较长 。 无论住宅还是非住宅 。
住宅方面 ， 根据昆明锐理统计显示 ， 截至2021年11月 ， 昆明商品住宅存量面积达973.66万㎡ ， 按照近一年的销售量折算 ， 库存去化时间约1.45年（合约17.4个月） 。
非住宅方面 ， 昆明的办公物业和商务公寓 ， 去化周期更是长得吓人 ， 办公去化周期5.52年 ， 公寓去化周期14.94年 。
看到这些数据之后 ， 再回头想想昆明着急跳出来降首付 ， 也就释怀了 。
03
以库存的角度来看 ， 当下很多城市都有放松调控或者发布鼓励购房政策去库存的需求 。
因为根据克而瑞披露的数据显示 ， 当前贵阳、大连、唐山、沈阳、株洲、石家庄、烟台、郑州的库存面积都在1亿平米以上 。 8000万平米以上的城市 ， 有南昌、长沙、岳阳、沧州、太原、兰州、哈尔滨、宝鸡、淄博、蚌埠、佛山等 。
此外 ， 去化周期超过30个月的城市 ， 有20个 。
既然降首付已经成了救市的大趋势 ， 且目前并未被阻拦 ， 后续必然会有更多的城市加入进来 。
关键问题来了 ， 大面积降首付 ， 会对楼市产生怎样的影响？
这个问题的答案 ， 本号已经回答过多次 ， 这里再说一下 。
并不是任何一个城市降首付都能达到救市的效果 。 相反 ， 其实可以从各个城市的救市力度和着急程度 ， 反向判断一个城市的楼市价值 。
越是着急的 ， 力度越大的 ， 表明当前市场压力越大 。 相反 ， 越是云淡风轻的 ， 反而更有价值 。
判断一个城市短期楼市走向的关键指标 ， 是去化周期 。 由此来看 ， 目前去化周期较长的城市 ， 都不用着急买入 ， 即便已经降低首付 ， 比如昆明、南宁、菏泽、德州等城市 。
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