①：2016年9月份楼市调控政策刚刚出台时 ， 很多人都坚信房价会继续上涨 ， 认为既然房价要通过限购、限贷和销售等政策调控了 ， 就说明房价有继续上涨的动力；②：2022年以来全国已经有超过40个城市放松的楼市调控政策 ， 不少城市首套房首付比例也降到了20% ， 但是现在很多人却坚信房价会继续下跌 ， 认为既然楼市需要救市 ， 就说明房价还需继续下跌的空间 。
通过以上两段话大家发现了没有 ， 不管是楼市救市还是调控 ， 都无法改变很多人对房价的固有认知 ， 很多人都是仅凭当下房价走势和自己处于的环境来判断未来房价走势的 。 在笔者看来 ， 判断一个城市房价的涨跌 ， 并不能从房价走势来判断 ， 而是要从一个城市的地位、经济发展、人口流动和人们的收入水平来综合判断 。 就比如很多人口持续流入的一二线热点城市 ， 就算这些城市目前房价已经很高 ， 并且目前房价处于下跌的趋势 ， 但是从长远来看 ， 这些城市的房价未来还会继续上涨并且创新高 。 但是对于一些发展潜力不大并且当地并没有太多产业的城市 ， 就算房价还在继续上涨 ， 未来这些城市的房价最终会降回到合理水平 。 举一个最明显的例子 ， 环京区域就是完全由炒作出名的区域 。
在上一轮房价大涨的行情中 ， 燕郊、涿州、大厂和香河等城市的名字在全国都很出名 ， 主要原因就是这些城市当时房价上涨幅度非常快 ， 在这些城市投资房子赚钱效应非常强 。 就比如燕郊 ， 在2016年时很多人将燕郊和北京对比 ， 认为燕郊的房价未来会赶上北京5环的房价 。 在这种对比之下 ， 给了炒房客很大信心 ， 高喊燕郊房价会突破6万元大关 ， 最终燕郊房价一路突破2万、3万和4万大关 ， 在2017年 ， 燕郊房价最高突破至4.5万元一平方米 。
和燕郊一样 ， 在燕郊楼市大火之后 ， 北京周边的环京城市房价都迎来了大涨行情 ， 其中就有涿州市 。 涿州房价在2016年初也仅12000元/平方米 ， 之后房价一路上涨 ， 就算在2017年3月份涿州出台楼市调控政策之后 ， 依旧无法阻止涿州房价的上涨 。 到了2017年6月份左右 ， 涿州房价突破25000元大关 ， 这意味着涿州房价仅用一年多就在高位再次翻倍 。 笔者有一位同学就在2016年初在涿州花近300万元购买了2套120平方米 ， 在涿州房价上涨到25000元/平方米时 ， 他就通过这两套房子挣了300多万 。 可以看出 ， 当时整个环京楼市的赚钱效应都非常强 ， 在巨大的利益之下 ， 很多人根本就没有考虑房价下跌的风险 ， 但是风险终究会到来 。
在涿州房价突破25000元/平方米的历史最高位之后 ， 涿州的楼市调控政策再度收紧 ， 投资客彻底被拒之门外 ， 涿州楼市一下子失去了购房者 。 在此之后 ， 不管是燕郊还是涿州的房价都开始了下跌之路 ， 在2020年初涿州房价跌回2016年初12000元/平方米 。 在很多人都认为涿州房价已经降到底部时 ， 在2021年下半年涿州房价又跌至9000元/平方米附近 。 目前 ， 涿州大部分新建楼盘售价虽然在9000元以上 ， 但是实际售价基本上都在9000元以下 ， 特价房更是层出不穷 。 而现如今 ， 很多投资客在2016年和2017投资的房子解除了限售 ， 但是按照涿州目前的房价 ， 2016年之后买房子的人 ， 都已经亏钱了 。 像笔者这位同学虽然是2016年初买的房子 ， 现在一套房子也已经亏损了40万元左右 。
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