所有的数据都可以表明 ， 未来整个房地产行业都不可能再回到黄金时代了 。
然后是房价有多少泡沫 ， 其实是可以量化的 。
现在讨论房子这个东西是不是有泡沫 ， 或者说是否已经透支了未来的溢价空间 ， 我自己认为其本质就是应该在回归到租售比上 。 这和观察一个公司股票 ， 一个重要指标市盈率一样 。 这个市盈率 ， 就表示如果稳定发展 ， 那么多少年能够回本的问题 。
而高出正常投资回报率的部分 ， 好听点可以说是普遍对未来看好 ， 不好听的说法就是目前的价格已经透支了部分未来增长的空间 。
都说香港房地产泡沫世界第一 ， 正好B站找到一个介绍香港租售比的视频 。 里面列举了一套房子 ， 扣除管理费、差饷与物业税 ， 租金净收益的租售比为1：625 。 这个数据放在中国的大中城市中 ， 最多也只属于中等水平 。最主要的 ， 香港的房贷利率是1.5% 。 按照香港最多贷款9成计算 ， 也就是说你贷款买房 ， 租金也能勉强覆盖利息 。 试问一下 ， 大家所在城市 ， 能否满足这一条件？
当击鼓传花的游戏到最后一步 ， 肯定是要落到投资回报率上的 。 最终只有让房价下跌 ， 或者租金上涨 ， 才能让回报率到相对合理水平 。
所以我自己认为 ， 如果租售比连大额存单的利率都达不到时 ， 横盘还有下跌的可能性是极大的 。 这就是一个挤泡沫的过程 。
在上一个视频里开头说了 ， 整个讨论 ， 就是在房价不变的情况下做对比 。 所有用“以后房价还会涨”的可能性来反对的都偏离了主题 。
评论里很多提到通胀的也归入此类 。 你既然有买房跑赢通胀的预期 ， 也就等同于涨价的预期 。 这个可以套用在买一切可以转手的东西上 。
因为有通货膨胀且我没有投资渠道 ， 与所以我需要买房之间 ， 里面并没有逻辑因果关系 。 支撑这套逻辑的 ， 只有房子会涨价 ， 且涨幅会高于安全保本保息理财这个前提 。
况且未来如果是挤泡沫的过程 ， 房价的涨幅必然会小于通货膨胀 。
接下来是未来城市分化的问题 。
虽然上一篇以房价不变作为假设 ， 但我也不是说房价不会上涨 。 甚至在去年就写过一篇 ， 标题就是《一线城市房价可能永远不会跌》 ， 由于内容不是特别和谐 ， 没有过审 。
目前城市化走到尾声 ， 人口负增长马上来临 ， 未来房子的需求整体减少是必然的事情 。 但人口减少 ， 肯定不会是平均减少的 ， 这意味着未来各个城市的房子会加速分化 。
绝大多数三四线城市 ， 都将面临人口减少的问题 。 房子作为不动产 ， 钉在那里却不会减少 。 一旦房子比人多 ， 价格就会断崖式下跌 。 特别是居住环境较差的老破小 ， 马上会无人问津成为白菜价 。
19年 ， 鹤岗因为低房价 ， 成为全国明星 。 目前越来越多的城市开始出现这种情况 。 比如重庆的下辖区长寿区 ， 甚至长三角的淮南市等等 。 老城区都出现大量几万一套的楼梯房 。 鹤岗化 ， 在未来会加速蔓延 。
二线城市由于有一些强势产业 ， 还是具备一定吸引力 。 这些城市显著特点是城市扩张速度明显降低；价格涨幅与下辖地区拉大；通过人才落户 ， 进行有条件吸引 ， 同时也是筛选新增人口 。
不过这类城市就算有下辖区县地州可以吸血保持人口增长 ， 但只要愿意 ， 建房的速度也可以远超出人口增长速度的 。 比如10年人口增长排第五的郑州 ， 因为疯狂开发新区的天量供应 ， 很多地区房价已经连跌4年 ， 目前已经全面开启救市 。
而一线城市聚集了最为头部的资源与产业 ， 且地位难以撼动 。 城市规模发展到了一定程度 ， 就到了控制阶段 。 2014年开始 ， 国务院就要求严控大城市人口规模 ， 这一现象更为明显 。
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