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文/谢逸枫
周期越来越短 ， 政策越来越频繁 ， 房价越来越难预测 。
中国房地产市场 ， 本质上就是政策市 。 房地产周期 ， 本质上是政策周期 。
过去26年调控经验告诉我们 ， 经济决定房地产周期 ， 政策决定房价周期 。
放松、刺激、救市的新一轮房地产周期已至
2022年稳楼市的政策基调之后 ， 又回到2008年-2009年、2014年-2015年降首付的楼市调控放松、刺激、救市的新一轮房地产周期 。
上一轮这么大面积、规模、大范围的降首付、放松调控、刺激房地产周期 ， 最初起源于2008年稳楼市、2014年去库存基调的一波救市 ， 非限购城市率先降首付 。
自2021年12月开始 ， 到2022年2月份 ， 各地房贷（公积金或商业按揭）首付（首套或二套）比例（零、首套20%、30%、二套40%）下降的城市达到1省19市 。
具体省市分别为郴州、惠州、泰安、安徽、自贡、北海、南宁、福州、合肥、晋中、驻马店、巩义、菏泽、佛山、重庆、赣州、南通、温州、郑州、唐山 。
自2021年12月开始 ， 到2022年2月份 ， 各地房贷、按揭额度提高、首付下降的省市超过2省32市 。
具体省市分别为深圳、广州、郑州、南京、杭州、郴州、惠州、泰安、自贡、北海、南宁、福州、合肥、晋中、驻马店、巩义、菏泽、佛山、重庆、赣州、南通、温州、郑州、衢州、东莞、安徽、广西区、新乡、中山、宜昌、宣城、南昌、天门、唐山
楼市进入底部徘徊周期意味着最坏时刻已过
目前中国楼市进入底部徘徊周期， 自央行降准、降息后 ， 及房贷政策调整开始 ， 楼市出现了明显的销售回升 ， 说明房地产市场中居民购房需求是长期存在的 。
由于政策调整的范围、区域、力度有限 ， 短期内 ， 房地产底部运行将经历一个小周期 。 预计2022年下半房地产投资增速可能有小幅度回升 。
2021年12月至今 ， 超过60城市 ， 发布了各种稳定楼市的宽松政策 。
从取消限价、放松限购限售、房贷利率下降、降首付比例与调整认房认贷标准、重启货币化安置、地方收回安置范、降低交易税费、放宽落户限制、购房补贴、提高公积金贷款额度等政策 ， 释放出新一轮住房刺激信号 。
房地产长期健康平稳发展关键在于长期稳定的住房政策
用短期政策决定一个长期住房消费品的预期 ， 注定是失败的 。 1995年以后陆陆续续出台的都是短期政策 ， 没有一个是针对房地产行业的长期政策 。
既然住房是长期发展过程 ， 就要用长期住房政策来决定 。 目前为止没有看到任何和住房市场长期发展的调控政策 。 因此 ， 房地产市场是随着短期政策的调控 ， 导致不断出现波动、分化 。
要想让房地产长期健康平稳发展 ， 维持房价、地价、市场预期稳定 ， 必须要建立长期稳定的住房政策 ， 加上出台《住宅法》 。
长期稳定的政策才能决定未来的经济、市场走向 ， 单纯靠现在已出台的短期政策 ， 对房地产的刺激 ， 肯定会出现更大的危险 。
更担心的是如果今天没有国家的长期住房政策 ， 不能调整市场供应、产品结构、产业政策结构 ， 房地产市场的波动会越来越大、时间越来越短、影响经济越来越大 ， 政策陷入重蹈覆辙 。
尽快的建立长期的住房政策 ， 调整市场供应、产品结构、产业政策结构 ， 让房地产市场长期健康平稳发展 ， 才是当务之急最关键的 。
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