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【楼市|河南楼市跌入“黑铁”时代，房企利润减少，不仅是房价跌了的原因】
河南楼市跌入了“黑铁”时代 ， 开发商利润减少 ， 除了房价还有其他原因
在过去的二十多年中 ， 整个河南楼市都在快速发展 ， 在1亿河南人口的加持下 ， 房价一直在保持高速的上涨 ， 增速吓人 。
拿河南省会城市郑州来说 ， 2000年 ， 郑州房产均价1880元/㎡ ， 时至今日 ， 2020年 ， 郑州房产均价13481元/㎡ ， 20年涨6倍 ， 而且在这段长周期内 ， 房价并非匀速上涨 ， 总共出现了5次20%以上的暴涨 。
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从时间阶段来看 ， 而且在这段长周期内 ， 房价并非匀速上涨 ， 总共出现了5次20%以上的暴涨 。
2000-2001年第一次大涨 。 主要是因为1998年 ， 面对通货紧缩的经济局势 ， 政府决定催热房地产行业以拉动内需2000年开始 ， 郑州房地产市场启动 ， 买房需求初被释放；
2007年第二次大涨 ， 主要得益于郑州大规模城中村拆迁改造启动 ， 催涨了房价；
2008-2009年第三次大涨和2010-2011年第四次大涨 ， 主要因为四万亿的拉动 ， 大水漫灌；
2016年第五次房价大涨 ， 主要是因为全国范围内轰轰烈烈的去库存运动 ， 降息、降准、降首付的政策 。
进入2022年 ， 郑州也出台了12条措施 ， 以此来提振市场 ， 促进楼市销售 。 那么郑州楼市 ， 乃至整个河南楼市会重新活跃起来吗？
秒懂认为有点困难 。 自从2016年出台“房住不炒”定位以后 ， 整个河南的楼市都在发生巨大的变化 ， 这决定了“黑铁”时代已经到来 。 这不仅仅是因为房价开始平稳 ， 房价不会大幅度的上涨 ， 并且开发商的利润也被不断地压缩 。 整个地产行业也变得越来越规范 。
为什么这么说呢？整个楼市正在规范 。 对开发商来说 ， 最大的利润来源就是预售制和公摊面积 。 尤其是公摊面积 ， 买房人很难准确地估计公摊面积 ， 开发商一般都会多报几平米的公摊 ， 买房人还是不知道 。 其中最核心的问题就是这么多的房子 ， 一个项目几十栋楼 ， 开发商在公摊面积上赚了很多钱 ， 并且开发商没有任何成本 。
其次就是预售的期房制度 。 有了期房制度之后 ， 开发商通过减少的资金启动项目 ， 然后通过向银行借钱开发更多的项目 ， 并且可以节省一大笔的费用 。 但如果没有预售制度 ， 那么开发商需要更多的资金 ， 这个时候利润就没有那么高了 。
因此 ， 在楼市中 ， 房价上涨不但会给开发商带来利润 ， 同时每次销售的房子的公摊也会给开发商提供稳定的隐形利润 。 但最近一段时间有人呼吁取消公摊面积和预售制 ， 这个建议得到了大家的支持 。 虽然目前来看不会实行 ， 但未来公摊面积和预售制会逐步地取消 。 这两项制度已经严重损害了买房人的利益 。
未来 ， 在房价受到控制后 ， 开发商的利润正在下降 ， 如果再取消公摊面积和期房制度 ， 那么开发商的利润会变得更低 。。 整个楼市会进入“黑铁时代
楼市“黑铁时代”的到来 ， 对开发商来说打击巨大 ， 尤其是那些出现债务违约的房企 ， 当下如何偿还债务都是很大的问题 。 至于那些没有债务违约的房企 ， 随着房价下降 ， 销售压力巨大 。 比如本土的永威、正商、建业、正弘等 ， 都面临资金紧张的问题 ， 至于名门已经出现了工地停工 ， 员工放假的事情 。
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