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最近我写了几篇关于房地产的文章 ， 阅读量出乎意料地高 。 作为一名提前退休的地产工程师 ， 我认为我知道的这些东西大家其实都懂 ， 但是从文章阅读量和评论的反馈来看 ， 我以为稀松平常的这些道理 ， 很多人是没听说过的 。
这也许就是前一段自媒体+老师课程中说到的那样 ， 找到自己以为很简单 ， 别人却感觉很有价值的一点 ， 那就是你的发力点 。
其实我虽然在房地产公司工作十几年 ， 但是都是做的一线工程管理工作 ， 每天就是戴着安全帽去工地检查安全和工程质量 。
对于房地产销售的事情了解得不多 ， 不过毕竟是在房地产公司上班了 ， 也有几个好朋友是做销售的 ， 算是交情很好的同事吧 。 即便我现在不在房地产公司上班了 ， 可是这种同事关系却一直维护着 ， 很多都成了好朋友 。
有几位销售权的朋友 ， 现在都成了濮阳房产销售的拔尖人物 ， 因为我一直为人踏实 ， 所以给这些朋友的印象都不错 ， 也能得到第一手的销售知识 。
不过今天我不想谈论太多专业的知识 ， 而是针对近期很多房地产大亨抱怨 ， 说房地产利润薄 ， 不好干来说一下事实 。
其实说句实在的话 ， 如果把房地产的各项成本都加起来 ， 对比房价 。 用房价减去成本 ， 剩下的毛利润除以销售价格 ， 大家会发现 ， 利润真的不高 ， 很多时候也就10%左右 ， 有些地方房价很低 ， 只有几个点的利润 。
但是既然利润这么低 ， 为啥资本还一窝蜂地想要进入地产行业呢？
这事儿就要好好算一下帐了 ， 我们刚才算的是所有成本加在一起来计算的 。 可是实际上房地产的投资却不是这样的干的 ， 你见谁把房子建好了 ， 卖现房的呢？
所以我们算利润的时候也不能按照全部成本去计算 ， 那样的话真的就是微利行业了 。
今天我也不仔细算账 ， 只是大概说一下套路大家就知道 。 盖房子首先要干什么？要有一块地吧？拿地成本是一定要有的 ， 毕竟现在都比较严格 。 但是如果下沉到县城 ， 这些钱有时候也是可以拖欠一段时间的 。
拍地 ， 只是缴纳一些保证金 ， 几百万而已 。 拿到地后找资本投资 ， 出点利息就行了 。 等地批下来 ， 还可以拿着土地证找银行贷款 ， 把从资本市场借的钱还回去 ， 银行的利息相比较而言还是低的 。
然后干啥？找施工单位 ， 想干我的工程不？想干 ， 有这实力不？有 。 证明一下 ， 一栋楼交一百万保证金 ， 一般一栋楼也就一万多平米 ， 相当于一平米一百块钱保证金 。
交钱了 ， 然后筛选队伍 ， 筛选完开始施工 。 一般和施工单位签订的合同都是干到某个节点拨付工程款 ， 最大的节点在哪里？在拿预售证之后 。 明白啥意思吧？
其实现在监管严格了 ， 没有预售证不允许收钱 。 在前些年 ， 基本都是拿地以后就收钱了 ， 设计院出了一个规划图、户型图 ， 卖方 。 那时候不能叫首付 ， 只能叫做意向金 ， 一般交个十万元 。 这笔钱就成了基本的启动资金 ， 销售宣传费用 ， 前期工程款拨付 ， 都是购房者给的钱 。
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