碧桂园|碧桂园，安全了吗？( 二 ) 购房置业

【碧桂园|碧桂园，安全了吗？】02
克而瑞数据显示， 2021年，碧桂园以7588.2亿元的全口径销售额，位列房企销售榜的榜首。所以碧桂园的生存境况，可以视作民营房企的风向标。
众所周知，在去年碧桂园集团旗下的碧桂园服务，可谓是出尽了风头，它先后以高价收购了蓝光嘉宝服务、花样年物业、富力物业；今年2月，再次拿下了中梁物业全部股份，在管面积持续提升。

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就地产板块而言，尽管在民营房企中，碧桂园得到了较大力度的金融支持，如首笔ABS、首次并购融资贷款等，但在行业总体困难的压力投射下，它似乎也没有那么轻松。
比如，就在今年刚开年，碧桂园就被曝出组织架构调整和大规模裁员的消息。原有的106个大区，搭建还不到两年时间，就被调整压缩为65个区域公司。
随后不久， “碧桂园员工讨薪事件” ，更是一度登上了微博热搜。

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行业承压，头部房企概莫能外，这并不难理解。更何况碧桂园本身也是踩线房企：

2021年半年报显示，碧桂园的净负债率为49.7%；现金短债比2.15倍，但剔除预收款后的资产负债率77% ，高于70%的及格线。

由于碧桂园的规模体量庞大，到去年年中的负债总额就达到17397.87亿元，所以对于全面翻绿的日期，碧桂园也设定在了2023年6月。等于剩下还有一年多时间来努力降杠杆。
相较于融资端的利好，碧桂园棘手的地方在于，销售端的考验越来越大。
数据显示，碧桂园在去年下半年的销售环比下滑明显。其中11月权益销售额约413.5亿元，环比下滑9.78%；12月为225.8亿元，环比下滑45.39% 。可以对比的是万科，万科11和12月的合同销售金额分别为431.5亿元和635.6亿元。
压力还体现在盈利能力上。
2021年上半年，碧桂园实现总收入2349.3亿元，同比增长27.02% 。但净利润为224.2亿元，同比增长只有2.3% ，归属于股东的净利润为149.96亿元，同比增长也只有6.11% 。

来源：碧桂园2021中报
尤其是毛利率，碧桂园几乎是一路下滑。 2018年到2020年分别为27.0%、26.1%、21.8% 。 2021年上半年进一步下降到19.7% ，这也是上市以来首次跌破20% 。
这解释了碧桂园为何一边扩张，一边忙着裁员瘦身、压缩成本。当然，它也是一种压力提醒——在规模继续保持增长的背后，碧桂园的挣钱能力似乎没有同步提升。
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碧桂园毛利率下降，楼市转冷、调控升级是一个重要因素，但这个因素发挥作用，主要还是因为碧桂园的战略重心放在了三四五线等低线城市。
根据2021年年中报，碧桂园内地权益合同销售额按城市类型划分，位于三四线城市目标三四线城市的约占62% ，位于二线城市目标二线城市的占27% ，其余占11% 。

来源：碧桂园2021中报
这些年来，碧桂园算得上是三四线城市的最大赢家，得益于城镇化、棚改货币化等利好，碧桂园的规模增长一路高歌猛进，业务版图下沉到广大中小城市，甚至还成了县城里的王者。