实际上 ， 霍英东也一直将这两件“发明”引以为自己生平的得意之事 。 他认为 ， 他的“发明”为房地产市场带来了双赢：他作为开发商能快速收回成本 ， 买房者们也能以较低的起付资金购买房子 ， 皆大欢喜 。
后来 ， 香港的地产商们都开始这么干 ， 后来的李嘉诚在这方面比霍英东有过之而无不及 ， 香港房地产业迅速发展壮大 。
确实 ， 这种方式可以让开发商可以同时动工很多个楼盘 。 开发商赚到了钱 ， 市民住到了房子 ， 社会迅速完成了城市化和工业化 ， 大家都很高兴……
但 ， 凡事怎么可能只有好的一面 ， 没有坏的一面呢？
（二）“对不起 ， 我是个渣男 ， 我不想承担责任了”
看上去“双赢”的期房模式也会暴雷：烂尾楼
对霍英东等开发商来说 ， “卖楼花”最重要的作用 ， 是让他们快速回本 。 即在房子修好之前 ， 就能拿到购房款 。 如果我们换个角度理解 ， 霍英东们其实是在借买房者们的钱 ， 给买房者们修房子 ， 然后再卖给他们——俗称“空手套白狼” 。
原本该由开发商承担的风险 ， 便被转嫁给了买房者 。
只要开发商能完整地把房子交付给买房者 ， 一切就皆大欢喜 。 然而 ， 如果开发商不能如期交房 ， 那问题就大了！——这就是“烂·尾·楼！”
这时候 ， 有人就要问了：“开发商明明已经提前预收了房款 ， 怎么还会出现房子修不好的情况呢？建筑成本 ， 不是只是很小的一块吗？”
答案很简单 ， 因为开发商不会只把收到的钱用来修房子 。 他会把拿到的钱 ， 用去开发新的楼盘 。 再用新拿到的地 ， 去向银行贷款 。 然后再把“图纸”当做新房卖掉 ， 继续去拿更多的地！
有点抽象？不妨让我们用具体的数字假设一下 。
开发商手里有30亿 ， 他拍到了一块价值100亿的地 。 然后用地作为抵押 ， 向银行贷款70个亿 。 他提前把期房卖掉 ， 回血160亿 。
你以为他会用那60亿去修房子吗？
不会的 ， 他会用那60亿去再拍卖价值200亿的地 ， 以此类推……
没有开发商能够抵制住这种滚雪球一般扩张的诱惑的 ， 直到他的资金链断裂为止 。 资金链断裂之后 ， 开发商就没钱修房子了 。 自然也没办法把期房修好给你了 —— 它欠你一套房子 ， 你的房子变成了烂尾楼（甚至连烂尾楼都没有 ， 只有个沙盘和图纸） 。
然而 ， 他欠的人太多了：银行、业主、施工方…… 。 虱子多了不痒 ， 债多了不愁 。 反正没钱 ， 告他也没用 ， 大不了资产清算 。
而如果你是贷款买的期房 ， 那哪怕你的期房变成了烂尾楼 ， 你也要还房贷 。 因为向银行借钱的人是你 ， 而不是开发商……
（三）从“楼花”到“烂尾楼” ， 最大的不合理是比例
期房最大的不合理之处 ， 是付钱的比例 。
因为无论消费者付全款 ， 还是首付贷款 ， 开发商都拿到了房屋的全额价格 ， 这样风险就被转嫁到了购房者身上 。
从交钱 ， 到拿房 ， 往往有两年时间 。 购房者损失了首付的利息收益 ， 支付了房贷的利息支出 ， 同时因为期房不能居住 ， 实际上这两年没有享受房子的居住功能 。
此外 ， 无论房子修得好还是修不好 ， 房款都已经全额打到开发商那里去了 。 交房延期也好 ， 房子变成烂尾楼也罢 ， 因为房款已经进入了开发商的账户里 ， 追回购房者的损失实在是很难 。
也就是说 ， 原本应该由开发商承担的风险 ， 无形中被转移到了买房者的身上 。
在房子供小于求的时代 ， 这种模式可以让开发商腾出手来建房子 ， 尽快满足市民们的住房需求 ， 加快扩张速度 。
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