2月份居民中长贷首次出现减少 ， 虽然是多方面原因 ， 但大家对房地产税的预期 ， 也是重要的影响因素 。
所以 ， 在“慎重出台收缩政策”的前提下 ， 财政说“今年暂停试点城市扩容”这句话 ， 本身就意味着：
2022年 ， 我们期待的 ， 真正意义上的房地产税试点 ， 时机还没有成熟 。
蓝白觉得 ， 这种慎重的态度是应该的 。
对存量住宅征税 ， 事关重大 。
如果只从房价调节的角度去理解 ， 格局未免就小了 。
还牵涉到巨量的居民财富 ， 已经习惯20年的土地财政转型 ， 收入体系二次分配的公平 ， 这个珍贵的税种 ， 迟早会来 ， 多一分谨慎 ， 未来的路 ， 会走的更平顺 。
为什么公摊面积、房地产税试点 ， 都要暂时缓一缓？
一方面 ， 是因为兹事体大 ， 牵连的行业、从业者、购房者、家庭太多 ， 要有务实慎重的态度 。
另一方面 ， 还有一个原因 ， 2022年 ， 房地产有更重要的事要做：
新发展模式 。
如果说公摊面积、对存量住宅征税 ， 是房地产市场的关键痛点 。
那么 ， 新发展模式 ， 就是房改20年以来 ， 楼市首次发生的重大底层逻辑变化 。
这个词 ， 出自去年底的经济工作会议上 ， 首次加入了“探索房地产新发展模式”这句话 。
前几天的金融委会议上 ， 提及房地产的部分 ， 也有一句话：
关于房地产企业 ， 要及时研究和提出有力有效的防范化解风险的应对方案 ， 提出向新发展模式转型的配套措施 。
很明显 ， 再次强调了新的发展模式 。
随后 ， 央行、银保监会、外汇局、证监会都接连开会 ， 都着重强调了要促使房地产行业向新发展模式转型 。
这个词 ， 该怎么理解？
其实大家可以看看今年的政府工作报告 ， 其中简明扼要地提到了一句话：
“探索新的发展模式 ， 坚持租购并举 ， 加快发展长租房市场” 。
所以 ， 重点是“租赁房” 。
我们房地产的旧模式 ， 是重销售 ， 轻保障 。
或者说：是重商品房 ， 轻租赁房 。
自从1998年第一次“房改”开始 ， 房地产市场一直“重销售而轻租赁” ， 商品住宅才是楼市的主流 。
过度依赖商品房销售 ， 就造成楼市长期“一条腿走路” ， 开发商高杠杆高周转 ， 居民高负债 ， 地方依赖土地财政 ， 一定程度上捆绑了金融体系 。
租购并举 ， “商品房+租赁房”两条腿走路 ， 才能让楼市走得更远 。
这是比公摊面积和房产税更重要的事 ， 也是2022年要做的事情 。
租赁房体系 ， 其实涵盖的很广泛 ， 涵盖了好多房源 。
比如 ， 公租房 ， 面向的是城镇户籍的低保、低收入住房困难家庭 。
长租房 ， 面向的是人口净流入的重点城市 ， 主要是大中城市 ， 特别是这些城市的新市民和青年人的住房问题 。
再比如 ， 共有产权房 ， 是由各个城市因地制宜 ， 主要是帮助有一定经济实力 ， 买不起房子的居民能够尽快改善居住条件 。
也就是说 ， 未来的楼市 ， 不管你是外卖快递小哥 ， 还是工地挥汗如雨的农民工 ， 或是刚入社会的大学生 ， 还是辛苦打拼买房的工薪族 ， 或是卖小换大、卖旧换新的改善一族 ， 所有人 ， 都能在楼市里找到属于自己的居所 。
一切 ， 都要从2022年着手建设 。
这并不容易 。
但我们已经看到 ， 方向已经确定 ， 政策端已经开始大力扶持 。
比如 ， 央行、银保监会发通知 ， 明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理 。
证监会3月18日表示 ， 正在会同相关部委研究推动保障性租赁住房REITs试点工作 ， 尽快推动项目落地 。
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