【楼市|房价降到50万一套，三四线楼市“降价雨”到来？马光远给出不同意见】2022年 ， 三四线楼市还有潜力吗？国家统计局每月发布的70大中城市房价指数中 ， 其中包含4个一线城市、31个二线城市和35个三线城市 ， 在这35个三线城市中 ， 2月有28城二手房价持续下跌 ， 跌幅回到两年前 。 克而瑞重点监测的28城销售数据 ， 2月8成以上二、三线城市成交同比下滑 ， 近4成二、三线城市成交同比腰斩 。
不得不承认 ， 过去3年是三四线楼市非常难熬的日子 。 自从2018年各地不断缩减棚改规模 ， 拆迁户的购买力逐渐减少 ， 2019-2021年 ， 3、4线房市持续阴跌 ， 尤其是东北、西北地区的小城市 ， 卖房的难 ， 买房的也难 ， 在“追涨”心态下 ， 此时买房在很多人看来甚至是愚蠢行为 。
房价降到50万买一套 ， 三四线楼市“降价雨”如期而至？该担心了以朋友家乡为例 ， 2014年左右开始有大房企进驻 ， 当时房价不过4000来块 ， 但2年后开始快速上涨 ， 现在普遍价格涨到7-8000元/平 ， 部分位置配套好的楼盘更是涨到10000元单价 。 随着棚改退潮 ， 从2019年开始三四线楼市开始下行 ， 房价也彻底绷不住了 。
可能有人会说 ， 自己根本没觉得房价跌了 ， 每每走到售楼处问价都还是那么高 。 之所以人们很难发现房价跌了 ， 主要原因有二 ， 一是三四线楼市规模较小 ， 房企大多都是低利润卖房 ， 这也导致这些区域的房子价格很难降低 ， 另一方面 ， 房价已经超出很多人的收入水平 ， 表面上看是降了价 ， 但在购房者看来根本没有变化 。 但随着去年金融调控 ， 房企资金链有很大压力 ， 不能再像过去那样死撑不降价了 ， 一位售楼处负责人透露 ， 3、4线区域住房跌价是一个长期积累的市场情绪爆发 ， 过去卖七八千的一下子降到五六千 ， 甚至部分地产商还按套卖 ， 直接把一百多平的房子降价到50万一套 。
三四线楼市“降价雨”的降临 ， 对于马光远来说意料之中 ， 此前他曾评价“过剩”是小城市楼市的特色 ， 想要投资三四线房产就是火中取栗 。 现实情况是否如此？在房说君看来 ， 说到底 ， 房子的种种问题还是人口问题 ， 一来去年5月公布的第七次人口普查数据显示 ， 人口前十省份基本集中与中部和东部沿海 ， 同时13省人口占比下降 ， 其中 ， 黑龙江、吉林和辽宁位居倒数前三 。
再者 ， 2021年出生人口1062万 ， 60岁及以上人口占比18.9% ， 其中65岁及以上占14.2% ， 房说君认为 ， 东北人口流失、全国老人占比增加 ， 一定程度解释了三四线房价塌陷的根本逻辑 ， 毕竟“钱随人走”楼市的表现也好不到哪去 。 不过在老龄少子浪潮下 ， 意味着楼市将会缺乏长期需求 ， 届时消费习惯、置业观念都会发生转变 ， 哪怕是人口流入的大城市恐怕也不能幸免 ， 所以 ， 与其担心房子贬值倒不如关心接下来人口结构变化这个更明显影响市场的信号 。
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