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银行|楼市系列：购房、收房避坑全指南( 二 )

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开发商在合同中的这种约定显然是对自己法律风险的规避 ， 也往往会直接导致购房者在收房时大失所望却又难以维权 。 所以 ， 咱们一定要学会鉴别开发商宣传的真伪 ， 甚至需要将这一点提升到防火防盗的等级上！
首先 ， 把握一个基本原则 ， 只要是合同中没有明确约定的内容 ， 都有很大的可能是假的 ， 都有很大的可能是宣传的伎俩 ， 误导购房者 。
其次 ， 需要分清开发商宣传一般着重从几个角度出发 。
第一 ， 对配套设施的极力渲染是开发商最常用的手段 。 以云南西双版纳某度假区为例 ， 开发商在多种媒体渠道宣传中明确表示小区配有高尔夫球场、人工湖、三甲医院、国际学校等对房屋价值有极大益处的配套 。
第二 ， 学区房营销也是开发商惯用的手段 ， 学区房往往意味着房价的大幅度提高 。
第三 ， 对房屋高配置的鼓吹是精装修商品房销售的必用手段 。 精致的室内效果宣传图美轮美奂 ， 天上地下人间少有 。 第四 ， 地理位置的优越 ， 交通便利 ， 将来的发展前景等也是不少开发商吸引购房者的着力点 。 而针对这些不同的内容 ， 辨别方法有所不同 。
1、关于配套的宣传 。
按照咱们国家的法律规定 ， 如果小区有某些配套 ， 这些配套必然会出现在相关的规划手续之中 。 所以 ， 购房时 ， 对于开发商宣传的配套 ， 咱们可以通过小区的建设工程规划许可证附件附图去核实 ， 看看小区究竟是否有这方面的规划 。 如果规划中都没有 ， 将来几乎不可能实现 。 而且 ， 在没有相关规划的情况下 ， 即使建了也是违建 ， 随时会被拆除！
2、关于学区房的宣传 。
很多人买房是奔着给孩子上学用的 ， 甚至不惜花费远远超过房屋本身价值的成本 。 然而 ， 这些年开发商欺骗广大业主 ， 谎称是学区房的事件早已屡见不鲜 ， 在各个地方都时有发生 。 遇到这种情况 ， 很多购房人心疼的可能还不是多花钱的问题 ， 更多的恐怕是担心因此而耽误了孩子上学 ， 耽误了孩子的前程 。 所以 ， 如果开发商声称是某某重点学校的学区房 ， 首先要看是否写入了合同中 ， 只要没有写入合同中 ， 说明开发商心里肯定是没有谱的 。 其次 ， 可以要求开发商提供相关的政府文件 ， 如果没有 ， 咱们购房人还可以去教委部门进行核实 。
3、关于房屋的配置 。
千万千万不要只看开发商的效果图、样板房和沙盘 ， 这些都是做出来的 ， 并非真正建成的房子 。 如果想尽量避免掉进这些坑里 ， 可以要求开发商提供咱们准备购买房屋的施工图纸进行核实 。 所有的房屋都应当是按图施工的 ， 施工图纸所显示出来的才是房子真正的原貌 。
4、关于地理位置、交通及将来的发展前景 。
关于这方面可以要求开发商提供这一片土地的控制性详细规划 ， 同时还可以到相关部门去核实 。 比如曾经比较火的某开发商伪造地铁站事件 ， 遇到类似的宣传 ， 咱们可以到相关的规划部门去核实 。 如果规划上根本就没有 ， 那肯定是假的！千万千万不要开发商说什么就是什么 ， 眼见为实 ， 耳听为虚 。
二、千万千万不要购买无证房
咱们国家对商品房预售和现售都有很严格的行政许可审批 ， 原因很简单 ， 因为商品房价值很高 ， 开发周期很长 ， 流程很繁琐 ， 如果没有严格的审查和程序约束 ， 往往会产生极大的风险 。 尤其是期房 ， 本身风险就极大 ， 毕竟买的时候往往房子还没有建起来 ， 只是一朵“楼花” 。 但是房款是要预付的 ， 而房价又极高 ， 对于很多很多的家庭 ， 需要穷一家之力 ， 甚至两三代之力才能买得起一套房 。

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