趋势二：住房供求关系逐步迎来了转折公开数据显示 ， 目前我国城镇人均住房建筑面积为39.8平方米 ， 与发达国家几乎持平 ， 而且城镇家庭住房拥有率为96% ， 户均拥有住房为1.5套 。 除此之外 ， 根据西南财大发布的研究报告 ， 截至2018年 ， 我国城镇地区的住房空置率高达21.4% ， 据业内人士测算 ， 全国各类空置住房加在一起大约有1.3亿套 。 显然 ， 从住房总量来看 ， 目前已经供需平衡甚至出现了过剩 。 与此同时 ， 还需要注意的是 ， 统计局数据显示 ， 我国新生儿出生数量已经连续5年出现了下滑 ， 根据中国社科院研究报告预测 ， 2028年前后我国可能进入人口负增长阶段 。 现阶段 ， 种种信号都表明 ， 我国已经告别住房不足的时代 ， 住房供求关系正在逐步迎来转折 。
趋势三：房地产税出台已是不可阻挡的趋势现阶段 ， 虽然没有人知道房地产税出台的具体日期 ， 但可以肯定的一点是 ， 房地产税出台已经是板上钉钉的事情了 ， 原因有3点：一是财政部已经确定了“立法先行、充分授权、分步推进”的征收原则 。 二是国家已经明确表态将在部分地区率先开展房地产税试点工作 ， 为期5年 。 三是房地产税是房地产长效机制的重要组成部分 。 因此 ， 房地产税的出台已经是不可阻挡的趋势 。 业内普遍认为 ， 未来3-5年 ， 房地产税或将迎来实质性的进展 ， 而一旦房地产税出台 ， 必然会增加多套房拥有者的房产持有成本 。 不仅如此 ， 在房价水平保持平稳波动的大环境下 ， 把税费、利息、折旧、物业费、取暖费等加起来 ， 持有房产的成本只会越来越高 ， 如果是在一些房价下行压力较大的三四线城市 ， 出现亏本恐怕也不足为奇 。
趋势四：多种住房将呈现“遍地开花”的格局虽然我国的住房总量已经足够了甚至出现了过剩 ， 但不可否认 ， 目前很多人依然有强烈的住房需求 ， 根本原因就在于住房的结构性问题突出 ， 说得通俗一点 ， 有的人有多套房子 ， 而有的人可能一套房子都没有 。 显然 ， 国家也注意到了这个问题 。 除了商品房市场以外 ， 2021年8月份 ， 住建部明确表示 ， 未来5年 ， 将加快建立以公共租赁住房、保障性租赁房和共有产权房为主体的住房保障体系 ， 实现全体人民住有所居 。 与此同时 ， 国家还明确要“逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利” ， 也就是实现租购同权 。 毫无疑问 ， 多种住房方式的出现为购房者提供了多样、灵活的住房方式 ， 可以满足不同收入群体的住房需求 ， 以及缩小买房和租房之间的差距 ， 这显然是一举多得的好事情 ， 刚刚踏入社会的青年人、进城打工的农民工等群体都将从中受益 。
马光远以上4大趋势的出现分别对应了房地产的4个问题：房地产逐步回归居住属性 ， 投机炒房空间将会被大大压缩 ， 利用囤房来短期获利的机会越来越少；供求关系逐步迎来转折 ， 房价上涨的动力将会被进一步削弱；房地产税的出台意味着房产持有成本将会增加；供应和完善多种多样的住房方式 ， 使得住房选择方式更加多样灵活 ， 可以满足不同需求的住房群体 。
对于当前房地产市场的变化 ， 经济学者马光远给出了提醒：中国房地产市场经过近20年的发展 ， 在很多方面已经今非昔比 ， 从房地产的基本面来看 ， 如今已经迎来了大变局 ， 大家必须用新的思维来看待今天中国的房地产市场 。 其实 ， 简单来说就是 ， 不要抱着过去的思维和习惯去看待房地产了 。
基于以上情况 ， 买房还是卖房 ， 谁是明智之举呢？其实 ， 不可一概而论 ， 都应该早做打算 。 对于多套房持有者来说 ， 是时候放弃炒房的心态和幻想了 ， 未来3-5年 ， 持有房产在精不在多 ， 应该重点关注房子的转手变现难度以及持有成本的高低 ， 可以考虑将抗跌性、竞争性较差的房产置换成重点城市或者配套完备的优质房产 ， 从而规避不必要的麻烦和损失 。
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