又是一组领先行业的数据 ， 有投资者直言 ， 这是绿城近几年来最好的一份年报 。
在外界看来 ， 绿城身上似乎“看不到”地产下行周期的影子 。 一个典型的例子是 ， 克而瑞数据显示 ， 在整个行业融资环境偏紧的形势下 ， 今年前两个月绿城逆势新增货值391.5亿元 ， 排名第一 。
面对外界有关逆势拿地的提问 ， 绿城执行董事及行政总裁郭佳峰回应称 ， 从维持绿城重资产板块一年2500亿左右销售规模来看 ， 这样的拿地节奏是属于正常补货 。
业绩会上 ， 张亚东把绿城的2019年至2021年称为“健身期” 。 从各个角度来看 ， “健身”三年后 ， 绿城已然成为了穿越周期的“优等生” 。
三年“健身期”与绿城“护城河”
房地产企业 ， 土储是“粮草” ， 现金是“命脉” 。 地产行业的黄金时代 ， 因经营风格不同 ， 各家自成体系 。 当行业的监管力度加强 ， “体系”的坚固与否就将面临检验 。
谈及近几年的房地产调控 ， 张亚东讲道 ， “房地产市场调控是为了让整个行业持续健康发展 ， 特别是经过去伪求真的过程 ， 让一些问题企业出清 ， 行业才能逐渐健康起来 。 ”
张亚东口中“去伪求真”的过程 ， 也是验证地产行业良性发展模式的过程 。 三年健身期过后 ， 绿城如今的模式 ， 或是可供参考的一个典型样本 。
一般来说 ， 在地产企业的经营中 ， “拿地”、“去化”和“现金流”是三个重要指标 。
在张亚东看来 ， 前三年的规模和投资是未来三年营收、利润增长的基础与前提 ， 没有销售规模层面的增长 ， 就谈不上未来的营收和利润的增长 。 拿地正是规模的先导 。
2021年 ， 绿城在42个城市新增项目101个 ， 总建筑面积约1751万平方米 ， 新增货值3137亿元 ， 收并购占比提升至34% 。
新增土储中 ， 归属于绿城集团的权益货值约1834亿元 ， 对应成本约938亿元 ， 当中21%实现当年转化 。
截至2021年底 ， 绿城持有土地储备项目256个(包括在建和代建) ， 总货值9488亿元 ， 对应总建筑面积约5881万平方米 ， 权益部分约3267万平方米；总可售面积约为3980万平方米 ， 权益部分约为2199万平方米；旧改方面 ， 2021年内 ， 绿城在深圳和上海的城市更新落地 。
土储在手 ， 企业下一步则要考虑的是去化、回款 。 据绿城介绍 ， 新获取项目均位处安全性高、风险可控、利润兑现度高的重点城市 。 从区域布局来看 ， 绿城以长三角、京津冀和大湾区三大城市群为主 ， 资源聚焦在一二线城市 。 绿城9488亿的总土储中 ， 一二线总货值占比达74% 。
当棚改红利期成为过去式 ， 房地产市场的重心已经重回一二线 。 一般而言 ， 与三四线城市相比 ， 一二线城市无论是去化速度 ， 还是利润空间 ， 亦或是销售规模都具有明显优势 。 这样的优势在长三角体现得更为明显 ， 近几年间 ， 长三角区域公司已经成长为大多数规模房企的“利润奶牛” 。
长三角地区恰恰是绿城的重仓以及优势地区 。 数据显示 ， 去年绿城的整体去化率为69% ， 其中 。 一二线城市及新增供货去化率均超过70% ， 人均销售额同比提升12%至1.05亿元 。 体现在销售上 ， 一二线城市的合同销售额达2139亿元 ， 占比80%；长三角地区提供的合约销售额约1765亿 ， 占比达66% 。
正确的地块加上品质的产品 ， 自然不愁去化；而去化率上去了 ， 回款也水到渠成 。 绿城方面给出一个数字 ， 销售回款率高达106% ， 按揭贷款方面回款则超千亿 。 这直观展现出绿城在现金方面的“造血能力” 。
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