北京章哥 ， 房地产从业20年 ， 通晓业内门道 ， 我不做所谓的“专家” ， 只用二十年实战经验帮大家答疑解惑 。
一、
今天看发朋友圈儿 ， 某人说连他家的狗都知道北京房价很贵了 ， 真是神奇 。
他养了只金毛 ， 挺占地方的 。 但为了能随时让它卧着不着凉 ， 于是在卧室客厅和书房都放了垫子 。 本来相安无事 ， 但这几天他和老婆讨论学区房太贵 ， 买不了多大的面积 ， 弄不好都没个狗窝大 。 还没讨论出结果呢 ， 忽然发现金毛把三个垫子叠在了一起 ， 然后默默的看着他们 ， 似乎是说：我知道房价贵 ， 但我只占一个垫子的地方就行 ， 别抛弃我 。 无语……
二、
看着有意思 ， 和他聊了几句 ， 共同感叹学区房是真他娘的贵 。 朋友忽然问了一句 ， 北京房价的上限在哪里？
这问题其实不好回答 ， 因为实在是可以说无上限 。 以民国为例 ， 20年代北洋时期 ， 北京四合院的平均价格是130块银元一间 。 鲁迅第二次买的阜内西三条六间破房的小院就花了800块 ， 不到他两个月的收入 ， 而骆驼祥子则要拼命攒上26年 。 伟人就甭说了 ， 北大图书管理员才8块大洋一个月 ， 不吃不喝都得100个月才买得起鲁迅的破院子 。
可到了民国末年 ， 货币超发就已经到了疯狂的程度 。 1947年还是法币时期 ， 留下了北平最后的房产交易价格 ， 瓦房每间最贵308万 ， 最低的都56万元 ， 平均200万一间 ， 是20年前的1万多倍 。
所以说 ， 房价的上限是多少 ， 首先取决于货币的发行量 。 发的多就涨的猛 ， 毕竟土地房子是不动产 ， 而纸币是符号 ， 想要多少有多少 。
20年前 ， 2000年吧 ， 北京的平均房价是3400块 。 当时中国的货币总量（M2）是13万亿 ， 去年2020年底是220万亿 ， 北京房价是均价6.5万 。 220/13=17 ， 65000/3400=19 ， 房价涨幅超过了M2增量 。 当然这只不过是简单的计算 ， 实际上不能这么比较 ， 别当真 。
另外也得看看工资增长 ， 这东西也和M2有关 ， 只是当个参考吧 。 2000年北京的月平均工资是1310 ， 去年是9407 ， 9407/1310=7.18倍 。 这和房价就甭比了 ， 相信绝大多数人都跑输了 ， 那就没什么意思了 。
三、
看完这几个数据的比较能说明什么？说明房价似乎是独立上涨的 ， 至少和你的工资没什么关系 。 确实是这样 ， 因为经济学最基础的原理就说明了 ， 商品价格由供需关系决定 。
什么是供给 ， 表面上是房子 ， 实际上是土地 ， 没有土地盖不了房子 。 什么是需求 ， 表面上是人 ， 实际上是他们兜里的钱 ， 以及能从银行借出多少钱 。
这两样儿东西都和你的工资关系不大 ， 在买不起北京房子的时候 ， 你不是需求 ， 只是“需要”而已 ， 只有掏的出首付 ， 借的来贷款 ， 还的起月供的人 ， 才是真正的需求 。
四、
再有一点 ， 房子是用来住的当然没错 。 但既然其有使用价值 ， 这价值就可以换算成价格 。 那问题来了 ， 房价的涨跌还和什么有关？很简单 ， 利率 。
中国自从有了商品房开始 ， 就一直有个争论：租房和买房哪个划算？
为什么有这个争论 ， 因为在绝大多数时期 ， 利率是高于房租的 。 比如1994年 ， 方庄的一套两居室租金2000块左右 ， 这套房大概价值30万 。 那租售比就是150 ， 租金收益率6.7% ， 要说相当高了 。 但当时的房东却觉得不划算 ， 因为那会儿的存款5年期利率高达13%以上 ， 同样的一笔钱 ， 存银行要比收房租高出一倍以上 。
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