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房价|北京的房价很贵，但极限在哪里？只看租售比这一个数据( 二 )

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而今天呢 ， 北京的平均租售比早就高达700了 ， 也就是租金回报率才1.5% 。 而银行存款利息是多少 ， 现在是3.25% ， 仍然是才一半 ， 房东还是不划算 。 所以 ， 如果单从房租和利率相比的话 ， 什么时候买房都是不划算的 ， 租房一辈子才合适 。
五、
但是所有人又都知道一个说法 ， 就是全世界的租售比应该是2-300 ， 也就是租金回报率要在5%左右才是正常 。 为什么？
其实本来并没有5%这个标准 ， 但因为银行存款利息一直在5%左右 ， 所以租金收益率必定围绕这个数值波动 。 道理其实很简单 ， 资本是水 ， 是会流动的 ， 其动向永远寻找稳妥且收益高的通道 ， 银行只不过是其中一个通道而已 。
存银行吃利息 ， 是资本持有方最无奈的选择 ， 这意味着实在找不到稳妥获得高收益的项目了 。 而银行给出的利息 ， 代表了市场投资的平均收益率 。 也就是说 ， 存银行既然是投资 ， 也等于是做生意 ， 只不过所获得的是市场平均值 。
房子既然是不动产 ， 天然带有投资性 ， 因此买房就是做生意 ， 人们所希望的是获得超出银行利息的收益 ， 也就是跑赢资本大盘 。 但实际上这个愿望能实现吗？未必 ， 风险和收益一定是成正比的 ， 一旦所有人都知道这是个好生意 ， 那就未必是好生意了 ， 起收益必定向资本平均收益靠拢 ， 也就是资本回归 。
这世界上会层出不穷的各种新产品新模式 ， 谁抢先占领市场 ， 必定得到超额回报 。 但只要是见到成功案例 ， 立刻就有其他跟风者从银行拿出钱来去投资 ， 在各方围猎之下 ， 用不了多久 ， 这生意的收益率也就跟其他的没区别了 。 甚至在恶性竞争之下 ， 收益率还会低于平均值呢 。 那此时 ， 竞争力弱的或是倒闭 ， 或是主动撤退 ， 总之都会撤出这个市场 ， 留下的那些人 ， 获取到的必然是在银行利息附近的收益率 。
所以 ， 并不是说房子的租售比一定要2-300 ， 也并不是说租金收益率一定要5% ， 而是必定围绕在银行利率周围 。 这个比例是社会资本的平均收益率 ， 有好生意 ， 人们就会从银行取钱借钱的去投资 ， 包括买房；没有好的风口生意 ， 那干脆存银行落个稳妥 。
六、
那问题来了 ， 在中国 ， 为什么租金收益率总会低于银行存款利率？
就因为人们在赌升值 ， 所以宁可忍受较低的租金也要买房 。 这就相当于股票市场 ， 租售比就是市盈率 ， 分红就是租金回报 。 但经常有的股票市盈率被炒的超高还不分红 ， 就是因为人们在赌其升值 ， 所以宁可舍弃眼下的收益 ， 也要博取未来更大的收益 。 甚至说 ， 很多公司干脆就是明摆着赔钱的 ， 但股票却被炒上天 ， 就是人们在赌其未来会赚钱 ， 会有更大的升值 。
房子其实也是这个道理 ， 但是 ， 房子和股票是有一点不同的 ， 那就是 ， 毕竟房子是用来住的 ， 是有其明确的实用性的 。 那这房子就必须能够居住 ， 且有人愿意在此居住 ， 那才算具有价值 。 如果没有人愿意居住 ， 就等于完全失去价值 ， 也就没有了投资性 ， 失去价值与价格 。
比如鹤岗 ， 之所以郊区的价格低 ， 那就是因为愿意去居住的人少 。 但少归少 ， 只要价格低到一定程度 ， 还是有人愿意来掏钱的 。 可那些被完全废弃的房子呢 ， 比如整体搬迁的市镇和村庄 ， 倒贴钱都没人来住 ， 那这种房子就完全没有价值 。
那可以这么说 ， 在中国 ， 房价越低的城市 ， 平均租金收益率越高 。 因为人们都不看好其未来的升值 ， 所以宁可付出高租金也不愿持有 。 请注意这是“平均租金” ， 而不是某套具体的房子 。 平均值这个东西 ， 在针对个体来说什么用都没有 ， 但对于社会大环境的宏观分析才有用处 。

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