另外 ， 平均这个东西是要有边界和范围的 。 以房子来说可以是一栋楼、一个小区、一个板块的平均 ， 也可以是一座城市 ， 一个省的平均 ， 甚至是一个国家市场的平均 。 我们常说的租金收益率低于利率 ， 指的其实是某种单独的城市 ， 或者一个水平线的城市 。 比如京沪深等一线城市 ， 租金就是比利率低 。 但是如果到三四线城市 ， 会发现那里的租金和利率差不多 ， 甚至还要超出 。
那结论就是 ， 之所以大城市的租金收益低 ， 是因为抢夺了小城市的升值部分 ， 而放弃了租金收益部分 。 如果把全国的城市平均 ， 其租金回报率未必比银行利率低多少 。 这我没有数据 ， 只是估计而已 ， 依据就是经济学原理 ， 就是基于人类的普遍理性 。
七、
还有一点 ， 银行利率是要分名义利率和实际利率的 。 我们所看到的都是名义利率 ， 但如果计入CPI等指标 ， 真实利率必定降低 。 在之前中国利率在10%以上的时候 ， 我记得就有争论 ， 中国的实际利率是多少？最后的普遍认可观点是 ， 打7折 ， 也就是7%左右 ， 因为要减去通胀所带来的损耗 。
那也就是说 ， 所谓的租金收益低于银行利率 ， 这只是表面现象 。 而如果以真实利率来做参照的话 ， 租金收益未必低 ， 很多小城市还要超出呢 。
八、
但这也有问题 ， 那就是日本在1999年就已经在执行零利率了 ， 到了近几年 ， 欧盟美国日本甚至都实行负利率了 ， 丹麦甚至真的推出了-0.5%的住房贷款 ， 这怎么解释？
这说明 ， 在这些国家 ， 经济发展已经出现停滞甚至是倒退 ， 握有巨额资本的银行和机构 ， 已经在这个范围内找不到可以稳妥获利的项目和通道了 ， 所以只好不给利息 ， 这样才能不赔钱 ， 至少是少赔钱 。
那这些国家的房价 ， 比如日本 ， 为什么还在低迷中徘徊 ， 除了东京 ， 就几乎没有上涨的城市呢？因为既然是银行都找不到投资渠道 ， 就等于是大众都找不到投资方向 ， 那买房也就并不是一个稳妥的获利项目 。
我不太懂日本楼市 ， 但看过一些资料 ， 最后计算的结果是 ， 投资回报率几乎为零 。 因为不能只看表面的租金收益率达到4-5% ， 还要计算房产税、维修费、翻建费等成本 。 最后都摊到日本特有的“一户建”的成本上 ， 即便是东京 ， 其收益率也远远低于中国的一线城市 。
一定要记住这点 ， 相信这点 ， 资本是水 ， 永远在流动 。 而资本的嗅觉是非常灵的 ， 其本能就是获利 ， 本性就是贪婪 ， 永远在寻找稳妥的更高收益项目 。 如果在某座城市或某个领域 ， 眼看着收益很高的项目却罕有人投资 ， 那一定说明这里的实际收益并不高 。
九、
基于此 ， 回到问题起点 ， 北京的房价上限在哪里？
【房价|北京的房价很贵，但极限在哪里？只看租售比这一个数据】看租金回报率 ， 看租售比 。 如果租售比持续上涨 ， 比如达到平均1000左右（超过现在30%） ， 也就是投资回报率1% ， 那此时的房价就应该是顶点了 。 因为这意味着买了房也不好租出去 ， 得不到即时的实际收益 。 此时虽然还可以用未来的升值来勾引投资人购买 ， 但如此低的现实回报率 ， 对人类心理上的影响会是非常大的 。 毕竟房子是用来住的 ， 如果失去了实际使用功能 ， 那这就没有了投资价值 。
比如一些小城市 ， 其高达5%左右的租金收益仅限于主城区 。 而到了郊区 ， 已经都谈不上什么收益了 ， 根本就租不出去 ， 那这种房子就失去了投资价值 ， 没人住的房子没有价值可言 。
之所以我认为租售比达到1000是顶点 ， 除了理论考量 ， 还有就是参照了日本香港等地的数值 ， 基本都是达到1000的时候出现暴跌 。 未必说历史一定会重演 ， 但好歹能做个参考 。
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