与此同时 ， 正如专家强调的那样 ， 一旦我国房地产市场突破“两个18” ， 即商品房销售金额超过18万亿元 ， 销售面积超过18亿平米 ， 意味着楼市发展已经达到顶点 ， 即将“触顶反弹” ， 理由是无论怎么计算都不会有更好的数据出现了 。 根据易居研究院公布的数据显示 ， 2021年我国商品房销售额为18.7万亿元 ， 销售面积为18.3亿平米 。 说明已经突破了“两个18” 。
【房价|4月起，楼市将迎来“抛售潮”？内行预测：未来房价或超出想象】
2、楼市真正购房需求显现 ， 在供过于求的大趋势下 ， 市场会继续偏向“买方市场”
上文已经提到过 ， 当前我国真正的住房需求已经不足4% ， 但反观住房供应 ， 已经出现了明显的过剩情况 。 克而瑞研究中心披露数据显示 ， 截至2022年2月28日 ， 商品住宅库存量TOP20城市中 ， 青岛、沈阳、武汉位居“商品住宅库存量”的前三名 ， 都超过了2000万平方米 。 其中青岛超过了2500平方米 。 狭义库存方面 ， 第一名是贵阳 ， 商品住宅的广义库存超过了1.8亿平方米 ， 有8座城市的广义库存超过了1亿平方米 。
与此同时 ， 去化周期最长的三个城市分别是防城港、连江、大连 。 其中防城港的商品住宅去化周期达到了90个月左右 ， 连江超过80个月 ， 大连、烟台、河源超过了50个月 。 由此可见 ， 当前的楼市已经出现了明显的供应过剩的问题 ， 在供过于求的大趋势下 ， 市场会继续偏向“买方市场” ， 原因很简单 ， 房子本质上也是一种商品 ， 在供不应求的情况下价格会上涨 ， 在供过于求的趋势下 ， 价格会下跌 。
3、房产税即将落地
一直以来 ， 房产税都被喻为楼市调控的“大招” ， 经过十多年的准备 ， 如今终于已经到了实质性推进阶段——10月23日的重要会议上 ， 已经明确了房产税将在部分试点城市落地 。 房产税能够有效调控房价吗？答案是肯定的 ， 无论是根据已经出台房产税的国家的经验 ， 还是国内黄奇帆、任泽平、马光远等经济专家的观点来看 ， 房产税都能够起到明显调控房价的效果 。
因此 ， 对于刚需来说 ， 未来房价会逐渐偏向理性发展 ， 因此没有必要像过去房价大涨时期背负过高的负债买房了 ， 在经济条件允许的情况下 ， 可以选择流入集中流入的热点城市 ， 在经济不允许的情况下 ， 就算今年买不起也可以明年再买 。 对于投资房产的群体来说 ， 当前房子已经不具备任何的投资属性 ， 因此不建议继续投资房产 ， 以免未来出现亏损甚至面临“无人接盘”的问题而烂在手中 。
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