无锡|千亿房企、股债双杀、游资爆炒，阳光城还能见到阳光吗？土地出让金

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2021年，对于阳光城掌门人林腾蛟，是焦头烂额的一年。
谁曾想，精心打造的千亿房企，仅仅3年后，质押股权被迫平仓、二股东闹翻、核心高管出走、股价最大跌幅达99% 。
本期节目讲三点：
1、阳光城3年销售破千亿秘诀是什么？
2、2021年阳光城为何败的如此之快？
3、游资爆炒后阳光城还有未来吗？
内容讲的都是干货，建议点赞收藏，以免刷着刷着就找不到了！
林腾蛟常说：“一切事情没做成，都是人不行”
会挖人、会放权，是阳光城三次腾飞的秘诀。
2012年，从龙湖挖来运营总经理陈凯，担任集团总裁， 2年时间销售翻10倍破200亿；
2014年，挖到万科元老人物张海明，担任集团总裁，从2014年231亿、2015年310亿到2016年487亿的中高速增长，堪称阳光城的二次腾飞。
2017年更夸张！
当时碧桂园销售破3000亿，号称“宇宙第一房企” 。而联席总裁朱荣斌、CFO吴建斌，是3000亿辉煌缔造者。
居然让两人分别以“照顾家人”“专注摄影写作”为理由辞职，转身投入林腾蛟怀抱。不过吴建斌走后确实写了一本书，名叫《我在碧桂园的1000天》。
【无锡|千亿房企、股债双杀、游资爆炒，阳光城还能见到阳光吗？】用513页详细把杨国强的同心共享制度、未来领袖计划、高周转高杠杆如何资本运作、加快销售的三鹰计划，等等杀手锏和盘托出。
杨国强得知此事，连忙重金买断，此书最终全网下架。
但是也挡不住阳光城“复制黏贴”碧桂园模式，财报数据就是佐证。
2015年阳光城销售额才刚刚达到300亿关口，排在克而瑞房企销售额排行榜第28位。 2019年末，阳光城销售额突破2000亿大关，达到2110亿元。
2015-2019这五年，阳光城销售额的年复合增长率为47.72% 。每年增长率分别为55.67%、95.93%、77.92%、29.60% 。
但是任何人的成功，都是时代的产物。时代抛弃你的时候，不会和你打一声招呼。
对了，需要答疑股票问题、了解房地产更多投资策略，站内信和我深度交流讨论！

房地产行业更是如此，作为典型的周期性行业，成也政策败也政策。如果不能居安思危，再大的规模也将化为乌有。
当“双斌组合”在高杠杆高周转路上狂奔之时， “三条红线政策”悄然而至，阳光城只追求销售规模的弊端显现出来。
为了销售规模，疯狂拿地！
2017年到2020年，营收高速增长的4年，阳光城累计拿地超过170幅，对于价格近5000亿元。
而且溢价高，经常以地王形式进入新区域。比如东莞南城、深圳罗湖区南湖、北京通州台湖镇。这也为成本过高，利润脆弱埋下隐患。
为了销售规模，狂加杠杆！
“净负债率”是房企衡量杠杆的关键指标， 2016年-2019年，公司净负债率分别为259.93%、252.25%、182.22%以及138.20% 。
虽然逐年下降，但是和同行比依然居高不下。
而且真实杠杆一点都不低，阳光城通过发永续债，继续加杠杆。因为永续债计入权益，净负债率就降低了。
但是负债还是负债，只是转移了不会消失！
2017年-2019年，阳光城永续债规模分别为40亿元、50亿元和50亿元。若是将上述永续债也计入负债的话。期内，阳光城净负债率将相应推高至305.29%、221.39%和164.15% 。
当政策高压、循环打破，最终酝酿成流动性危机。

无锡|千亿房企、股债双杀、游资爆炒，阳光城还能见到阳光吗？

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