南京|2021年报季④ | 龙湖旭辉新城是怎么还债的？滨江|扬子晚报

如今的房企队伍
在金融机构和投资人眼中
央国企和民企属性已经泾渭分明
【南京|2021年报季④ | 龙湖旭辉新城是怎么还债的？】没有金光罩护体的民企队
要冲破更大的阻力负重前行

到今天，上市房企扎推交卷和开业绩会暂告段落，很多人可能还没从前天万科郁亮的道歉里回过神来。
这声道歉，与其说是万科向他的52万股东致歉，还不如说是代表被逼到墙角的一众民营房企发出的生存呐喊。
民营房企的生存处境有多惨？
世茂、富力、宝龙等十几家H股上市公司没法在4月1日零点前发出经审计年报；
一个评级下调甚至一则谣言都能迅速将一家原本从容的公司拖进流动性危机的泥潭。
行业信用塌方的锅精准地扣在了所有民营房企的头上。
逼得“优等生”龙湖都要在自家新盘海报打上“公司财务安全，现金流充裕”；
遭瑞银看空的旭辉学会了第一时间奋起反击、自我拯救。
在已经发布年报的地产公司里，我们重点关注了龙湖、旭辉、新城控股这三家民企代表，希望为民营房企找到在恶劣生存环境下保持安全的有效配方和未来发展路上的明灯。
还债第一名，保障自己安全，不给行业添麻烦还债，是2021年业绩会上大家都绕不开的共同话题。
龙湖的表态底气十足：今年龙湖集团的刚性还款只有140亿元，从现在开始往后，龙湖集团的刚性还款只有70多亿元，非常可控。
这还不够，手握885亿现金的龙湖，来了一招更狠的：我们计划今年提前归还300多亿元的债务，加上其他的债务偿还，整体将还款400多亿元左右。
地产财富会发现，从龙湖的年报到业绩会， “戒尺”、“刻度”是高频出现的两个词——“信任是多年积累的结果，更须时时维护，始终以严明的资金管理及融资纪律作为业务开展的戒尺，以此紧握发展的主动权”“确保项目投资、预算、签约、结算各节点均按刻度达成” 。
多年来沉淀的近乎刻板的自律气质，换来了龙湖今天的从容，也让龙湖与其他民营房企“仿佛不在一个世界” 。
在业绩会上宣布正式进入绿档的旭辉，也透露了今年的还债安排，到年底实现短债在整体债务占比12% ，进一步减轻短期债务压力。
根据年报，旭辉一年内到期债务370亿元，占比16% ，在手现金467亿元，其中160多亿受监管，流动性虽谈不上从容，但也能保证正常运转。
怕大家不放心的林老板，又补了一针强心剂：
从去年下半年开始，旭辉在及时归还短债的同时，也在用长期负债置换掉一些短期负债，确保平均债务周期在4.7年，能与我们的开发周期相吻合。
未能完成2600销售目标、已现增速乏力的新城控股，说自己不再追求规模目标。业绩会上，年轻的85后董事长王晓松公布了2022年还债时间表：
今年全年165亿元公开市场债务到期，其中3月到期债务43亿元，是公司全年还债高峰。 1-3月份到期46亿元全部偿付完毕，除此之外还有56亿元在4-6月份到期，下半年到期63亿元，剩余一些债务到期的时间都非常均匀，可以让公司从容应对。
还债是个技术活儿，要排布好节点，控制好债务周期，用长期置换短期，用低成本置换高成本，这其中最关键的，是借到便宜钱的能力，也就是融资成本问题。
央国企动辄4%、3%的融资成本占尽资金优势，民营房企中，也就万科、龙湖做到了4%的成本融资，碧桂园、旭辉来到5%的区间，而新城控股努了很大的力才将成本降到6.57% 。

南京|2021年报季④ | 龙湖旭辉新城是怎么还债的？

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