实际上 ， 新城控股的偿债思路里 ， 吾悦广场资产盘活是很重要的一部分 。 据透露 ， 其898亿债务中 ， 有109亿是通过吾悦广场融资得来 ， 未来还有更大的空间可以盘活 。 而利用吾悦广场发行资产专项计划支持证券 ， 融资利率5.5% ， 对于降低融资成本也起到很大助益 。
保卫现金流 ， 经营服务类业务的优势正在显现行业的共识是 ， 房地产开发板块已经见顶 ， 其毛利率已经从30%左右向20%回落 ， 有的开发业务毛利率甚至跌破了20% 。
对比之下 ， 经营服务类业务的毛利率高得有些抢眼 。
新城控股年报里的这组数据一目了然：
2021年新城控股整体毛利率为20.45% ， 同比下滑3.1个百分点 ， 其中 ， 房地产开发销售业务毛利率下滑4.1百分点至17.7%；
物业出租及管理板块 ， 实现营业收入79.69亿元 ， 同比增加46.62%；毛利率高达72.64% ， 较上年同期增加1.88个百分点 。
根据年报 ， 2021年新城控股商业持续性经营收入大幅超过当期利息支出 ， 约为139.36%——商业持续性经营收入能够完全覆盖当期利息支出 ， 第二曲线开始发力了 。
坊间有句话叫「吾悦强则新城安」 ， 意思是吾悦广场相对稳定的现金流和收益率 ， 保障了新城控股的流动性安全 。
现金流就是生命线 。
对于绝地求生的民营房企来说 ， 开发业务之外的第二曲线、能够产生稳定现金流的经营服务类业务 ， 不仅是救命稻草 ， 更可能是未来的核心战场 。
这一点 ， 万科想得很明白 。 在年报《致股东信》中 ， 郁亮认为：
今天 ， 随着全社会收益率要求和风险偏好的下降 ， 经营、服务业务能够产生稳定现金流的优势开始显现 ， 以其为对象的多种类型的长期股权投资开始增加……未来 ， 经营、服务业务基于现金流的财务价值、基于韧性和细分市场扩展的成长价值 ， 将是万科长期价值增长的重要源泉 。
但做得明白 ， 并且做出成果的 ， 却是龙湖 。
年报显示 ， 龙湖的物业投资业务收入同比增长37.5%至104.1亿元；商业运营实现租金收入81.5亿元 ， 同比增长40%；龙湖冠寓开始盈利 ， 实现租金收入22.3亿元 ， 同比增长23% ， 成为龙湖经营性收入的稳定贡献源 。
长租公寓领域 ， 龙湖是第一个实现盈利的入局者 。
业绩会上 ， 今年履新的CEO陈序平坦陈龙湖回归到现金流、利润的逻辑 ， “争取做一个成一个 ， 也能让未来的创新业务为利润增长提供新的贡献 。 ”
在迎接春天到来的路上 ， 希望所有身陷困顿的民营房企能够共勉 。
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