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万科到了历史的第三次转折点 。
作者 | 李白玉
编辑｜高岩
来源 | 野马财经
1944年6月6日清晨6点30分 ， 当17.6万盟军登陆诺曼底的那一刻 ， 二战这场人类历史上规模最大也最为惨烈的战争 ， 在这一刻发生了根本性扭转 。
当前正遭遇剧烈阵痛的地产行业 ， 也正在期待“诺曼底登陆” 。 自2020年8月“三道红线”出台以来 ， 房企的金融性生存空间不断受到压缩 ， 过往的“高杠杆”扩张模式难以持续 ， 再叠加疫情影响 ， 大多企业业绩出现了大幅下滑 。 尤其是去年开始 ， 多家头部房企爆发债务危机 ， 债务展期成为常态 ， 逾20家房企甚至发不出财报 。 焦虑、迟疑、侥幸、失落、期盼 ， 各种复杂的情绪交织在地产行业的上空 ， 大家都在寻找方向 。
在这一背景下 ， 万科发布了2021年财报 。 年报显示 ， 2021年 ， 万科实现营业收入4528亿元 ， 同比增长8.04%；实现归母净利润225.24亿元 ， 同比下滑达45.75% 。
这是万科上市31年历史中出现的第三次下滑 ， 此前两次分别在1995年和2008年 。 在过往两次出现下滑后 ， 万科通过迅速调整 ， 第二年就出现了好转并实现了快速发展 。 面对第三次下滑 ， 万科董事会主席郁亮公开对问题进行了反思 ， 并提出了具体行动 。 他提到 ， 要在2022年实现企稳回升 。
站在历史转折点上的万科 ， 在今年触底后 ， “登陆诺曼底时刻”是否已经到来？
万科已触“底”？“面对这样一份成绩单 ， 股东的失望、困惑以及由此产生的质疑、批评 ， 我完全能够体会得到 。 ”在万科2021年业绩推介会上 ， 面对业绩下滑 ， 郁亮向52万股东进行了道歉 ， 这也是地产企业普遍遭遇业绩下滑时 ， 首个愿意出来道歉并直面问题的地产大佬 。
郁亮在《致股东》信中对于公司净利润下滑的原因进行了剖析 。 从财务分析上看 ， 净利润下降主要源于毛利率下降 。 2021年 ， 万科整体毛利率21.8% ， 同比下降7.4个百分点 。 要是按照扣除营业税金及附加后来算 ， 整体毛利率已经从上一年的22.8%降至2021年的17.2% ， 对应毛利总额同比减少176亿元 。
事实上在房地产行业 ， 过去几年追逐规模流行 ， 土地争夺激烈 ， 行业的毛利率空间不断受到挤压 。 但为了维持高增长 ， 大多数房企都难以停下激进扩张的步伐 ， 投资上追高冒进之后 ， 一旦出现项目投资预期无法实现的情况 ， 毛利率下滑亦随之而来 。 在行业分析人士看来 ， “增收不增利”已经成为整个行业所共同面临的现实问题 ， 尤其对于头部房企而言 ， 为保障头部地位就须大规模拿地 ， 必然会拿到一些高价、产能释放慢的大型复杂项目 ， 导致对毛利率的进一步压缩 。
但对于业绩的下滑 ， 郁亮却只字未提外部环境情况 。 他将净利润下滑的原因进一步归结为两方面 ， 其一在于过去充分授权、分布式的管理方式 ， 其二在于多赛道探索所交的学费 。 万科过去一直是充分授权、分布式的机制 ， 这在行业快速增长时期 ， 有利于迅速抓住市场机会 。 但随着竞争越来越激烈 ， 大型复杂项目越来越多 ， 有的城市公司和区域 ， 不具备完整能力 ， 拉低了整体表现 。 业务层面 ， 多赛道同时探索所付出的成本 ， 比预想更大 ， 也对过往业绩产生影响 。
【辅警|年报风云 | 房企的“诺曼底”】
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