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楼市|官媒突然释放信号，楼市迎来春天？不能从一个极端走向另一个极端( 二 )

房地产行业楼市动力


房产是长期持有的高价固定资产 ， 没有稳定的环境预期 ， 市场吸引力大大降低 。
目前支撑房产价格的 ， 主要是市场避险情绪 ， 再加上政策限制大幅降低了流动性 ， 稳住了房价 。 部分热点城市的价格偏高 ， 并不代表市场的投资动力强劲 。 因此 ， 大量资金流入房市 ， 能否激发市场活力是高度存疑的 ， 甚至不排除放松流动性后造成价格大幅下跌的可能 。
再从住房消费的角度看 ， 由于疫情影响、出口趋冷、互联网行业整体下行的影响 ， 近期很难期待消费能力的增长 。
就算放松金融限制 ， 降税费的措施 ， 没有收入增长预期的消费者 ， 买房的动力和能力依然不足 。 即便把最后的消费力导入房市 ， 也只是存量分配 ， 并非真正的拉动经济增长 。 把买菜的钱省下来买房还按揭 ， 算不上增长 。

▲2021年1-12月房地产企业销售业绩TOP200（前10）名单（来源：中指研究院）还有一点值得关注的是 ， 房地产市场的热点区域已经大幅缩小 。 长三角主要城市的住房消费动力正在快速消失 。
首当其冲的当然是上海 。 这次疫情或将严重影响上海的城市形象和国内影响力 。 经此一劫 ， 上海的经济实力、人口吸引力 ， 可能在数年内都难以恢复 。 还有杭州 ， 未来住房消费的热度也很难让人感到乐观 。
这两座中心城市的发展陷入困境 ， 难免波及整个长三角区域 。 因此 ， 未来中国房地产消费的热点区域 ， 可能只剩下珠三角和北京 。 因此 ， 中国住房市场增长空间将会很有限 。
引导大量资金涌入这样有限的市场 ， 风险可控吗？
引导大量资金再次进入没有实际经济增长支撑的西北、东北 ， 情况则会更为糟糕 。
总之 ， 时过境迁 ， 过去房地产拉动经济增长的经验 ， 并不适用于当下 。 无论是经济环境、政策环境 ， 还是市场环境 ， 都不复当初 。
不能指望房地产回归 ， 对拉动中国经济增长做出多大贡献 。 反而要关注房地产调控政策放松后 ， 可能产生的多重风险 。
03房地产是国民经济的重要部门 ， 既不能污名化 ， 但也不能夸大其经济作用 。
房地产的经济贡献主要是“锦上添花” ， “雪中送炭”非其所长 。 在经济高速增长时期 ， 资产升值预期叠加收入增长预期 ， 房地产的经济贡献是明显的 。 这就是“锦上添花” 。
而在经济增速放缓、市场信心不足、产业发展不顺的大环境下 ， 金融输血、货币驱动的房地产不是“雪中送炭” ， 而是“雪中抢碳”——冒着多重泡沫化的风险 ， 挤占消费力 。
这几年民营房企的日子不好过 ， 整个行业也比较低迷 。 很理解房地产业内人士的心情 。 主管部门主动作为 ， 调整政策修复市场 ， 应该支持 。 但是 ， 经济发展是有客观规律的 ， 不能拔苗助长 。 目前看来 ， 房地产如能实现疗伤止损、避免风险继续扩大 ， 已属不易 ， 经济拉动作用是指望不上的 。

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