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房地产前些年有些被污名化 ， 确实应该纠偏 。 但是 ， 最近有不少声音提出要房地产“重出江湖”成为拉动经济增长的主力 ， 这又是从一个极端到了另一个极端 。
昨晚夜半 ， 看到朋友圈转的一篇文章 ， 吓了一跳 。 标题确实惊人 ， 《官媒发声！房地产限制性政策已完成使命！恢复住房消费势在必行！》 。 三个感叹号 ， 激动无比 ， 好像是特大喜讯一般 。
细看却有“标题党”之嫌 。
文章的主体是《中国房地产报》官方微博的文章 。 “标题党”还是很有技巧的 。 我查了一下 ， 《中国房地产报》是国家住房和城乡建设部主管的一家媒体 ， 文中提出对房地产限制政策全面调整的建议 ， “恢复住房消费势在必行”的结论也不能说是错的 。
但是 ， 标题里每一条表述都有一点夸张 ， 乍一看像是正式官宣的政策从“严”到“爱”的大转向 ， 其实只是政策分析和建议 。
图/图虫创意那么 ， 政策扶持、金融加持之下 ， 房地产能不能重回经济增长主力C位？我觉得很难 ， 甚至可以说是很危险 。
01对房地产的限制策确有调整的必要 ， 这样才能恢复房地产企业的正常经营、保证正常的住房消费 。 这些也是主管部门正在做的 。
但是 ， 正常的政策调整 ， 绝对不能放大到靠房地产刺激经济的程度 。 因为目前房地产行业的现实状况 ， 难以承担拉动经济增长的重任 ， 强行“注水”会产生严重的风险 。
应当看到本轮房地产调控力度空前、时间跨度超长 ， 已经触及到了行业基本逻辑 ， 对资产估值做了一番大手术 。 三线以下城市几乎“团灭” ， 二线以上明显分化 。 因此 ， 房企目前压力山大的不仅是流动资金 ， 还有资产层面的大坑 。
可是 ， 这个坑到底有多大 ， 又很难准确判断 。 长期系统性的价格管制 ， 终端市场的价格信号失真 。 调控放开再加大规模灌水刺激 ， 大规模市场动荡难以避免 ， 涨的疯涨 ， 跌的暴跌 ， 后果如何 ， 很难预料 。
我们的金融体系虽然很强势 ， 但是并不擅长应对大规模波动造成的风险 ， 如果因此积累了系统性风险 ， 真是事与愿违了 。
其次 ， 目前房地产行业已经是央企、大型地方国企为主 。 这些企业不同于民企 ， 他们的资金来源、风险责任直接与政府财政捆绑 。 如果金融体系开闸 ， 通过房企渠道转为地方债的老问题能避免吗？
▲2021年全国商品房销售面积及销售额增速（来源：国家统计局）
【楼市|官媒突然释放信号，楼市迎来春天？不能从一个极端走向另一个极端】要知道经历了三年防疫 ， 大部分地方政府财政承压 ， 强烈的短期趋利会造成土地供给无序、土地价格泡沫化 。 再经企业配杠杆放大风险 ， 一旦爆雷会比此前的大型民营房企爆雷更难处理 。 按照过去的经验 ， 大型国企“爆雷”事件的“雷声”不大 ， 但是内伤严重 。
因此 ， 房地产限制政策的调整要循序渐进 ， 慎而又慎 。 大开大阖是不可取的 。
02除了考虑房地产行业目前“体虚肾亏”的状况之外 ， 对房地产在国民经济中的作用定位 ， 还要通盘考虑整个经济形势的影响和风险 。
中国目前的经济形势下 ， 重启房地产的经济拉动作用难以指望 ， 产生的泡沫风险不可小觑 。
首先 ， 中国目前的整体经济走势、资本环境和调控前相比 ， 已经发生了天翻地覆的变化 。 市场信心不足 ， 限制了房地产重启的天花板 。
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