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2022年一季度房地产市场分化格局越加明显 ， 4个一线城市 ， 住宅均价为55346元/平方米 ， 同比涨幅18% ， 29个二线城市住宅均价18405元/平方米 ， 同比涨幅7% ， 100个三四线城市住宅均价10984元/平方米 ， 同比跌幅5% 。
即使在各级地方政府纷纷出台了降首付 ， 扩大公积金 ， 降房贷利率等一系列措施下 ， 三线以下城市房价的下行压力依然很大 ， 而一线城市即便在政策“高压”下 ， 也难以遏制居民的购房热情 ， 难道一线城市的房价就是核心资产吗？
经济学家任泽平说 ， 房价的上涨短期看金融 ， 中期看土地 ， 长期看人口 ， 未来决定房价重要的因素是人口的净流入和净流出 。
虽然中国整体的人口增速在放缓 ， 但如果在一个城市或一个区域 ， 人口能够持续聚集 ， 假设人们持续地往北上广深迁移 ， 那么这些城市的房价 ， 是否就能保持继续上涨呢？
以日本东京为例 ， 1945年时 ， 东京都地区的人口大约为300多万 ， 1990年达到了1186万 ， 到2000年时 ， 人口已经超过了1200万 ， 直至今日 ， 东京圈的人口仍在持续流入 。
【房价|北上广深一线城市的房子就是只涨不跌吗？】
在这人口净流入的背景下 ， 东京的房价却是遭遇了暴跌 ， 从1990年 ， 东京都地区平均土地价格140万日元/平方米 ， 跌至如今的60万日元/平方米 。
人口的持续流入的确提升了区域的热度 ， 也带动房租的上涨 ， 但决定人们是否在东京买房的核心因素却是收入水平 。
尤其是收入高的那些人 ， 他们的收入是否能够持续增长起到了关键 ， 这些高收入群体不仅仅依靠工资收入 ， 更要依靠金融资产的价格是否能持续上涨 ， 要知道财富积累到一定阶段就不能再靠简单的攒钱了 。
杭州的房价为何在几年内快速上涨？因为当时中概股在美国的股价表现 ， 一直备受热捧 ， 一大批上市高管突然获得了股权变现收入 ， 此时投资杭州的房产就变成了优选 。
深圳的房价为何也在短短的几年里快速翻倍？也与2015年创业板的大涨有关 ， 正是因为培养了大批成功的新兴企业 ， 加上深圳良好的创业环境 ， 使得他们收入不断增长 ， 也带动了区域房价的高涨 。
据日本统计省总务局的数据 ， 1990年日本家庭的可支配收入是44万日元 ， 到2005年仍然是44万日元 ， 2012年甚至降到了42万日元 ， 家庭可支配收入如果不能保证持续增长 ， 还要承担物价上涨等来着通胀的生活压力 ， 这无形中又会降低生活品质 ， 谁会在这样的环境下选择购房呢？生二胎三胎更是奢望了 。
可以说 ， 日本家庭可支配收入的下降才是实际影响到楼市的因素 ， 如果没有稳定的收入来源 ， 如何抵抗20~30年的偿债风险 ， 一旦违约 ， 前期的投资等于打了水漂 ， 房子还不是会被银行拍卖 ， 如果房价下跌甚至还有被继续追偿的风险 。
中国目前仍处于经济的发展期 ， 但人均可支配收入增速自2017年已经开始出现大幅下滑 ， 2017年的增速是6.9％ ， 2018年6.7％ ， 2019年6.0% ， 再加上近两年房地产、教培、互联网等多个大行业减员提效 ， 明显看出未来收入的增长将更为困难 。
此时买房无论是在二三线城市 ， 还是选择一线城市 ， 并不只能单纯地看人口的流入情况 ， 还需要看自身的现金流是否稳定 ， 有无抗风险的能力 ， 以及未来接盘人的实力 。
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