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房地产板块应该是近期市场里最耀眼的板块了 。 最近几天板块开始分化 ， 震荡加剧 ， 不过今天下午再度走强 ， 两大龙头央企保利发展、招商蛇口股价都创下本轮行情新高 。
从3月16日之后 ， 申万房地产指数已飙涨超31% 。
大涨的原因我们之前也说过了 ， 自3月16日会议发出明显松绑信号后 ， 各地政府纷纷采用降首付、降房贷利率、取消限购等各种刺激手段 ， 我看今天江苏淮北甚至推出了首套房补贴6万元的救市政策 ， 稳增长压力之下 ， 地方政府刺激房地产的迫切之心可见一斑 。
资本市场对于地产板块的反应是灵敏的 ， 但是对于房地产企业融资的市场信心恢复很慢 ， 所以我们还是坚持之前的观点：这一轮民营房企出清、央企国企地产商将成为行业主力 。
这也是市场资金的一致共识 ， 因此我们在之前的两篇文章给大家分析房地产板块投资逻辑时 ， 也给大家重点推荐了央企、国企地产商持仓比例最高的鹏华中证800地产指数LOF基金 ， 不知道大家有没有关注 。
这两天地产板块开始分化 ， 有粉丝朋友又开始问是不是涨到头了？我今天再继续给大家说一下地产板块的中期投资逻辑 。
我们先看一下申万房地产指数历史上的上涨周期：
数据来源：wind
从数据比较可以看出 ， 这一轮地产指数的涨幅是近三年来最高涨幅 ， 同时也是 2008 年以来的第 7 高位置 ， 时间短、涨幅大 ， 远超历史平均水平 ， 那是不是就意味着涨完了？这一波行情要结束了？
并不是哈 。
我们回头再看历史上跟目前基本面情况类似的三次行情表现 ， 就是在行业至暗时刻政策松绑 ， 从而引发板块大涨的三次 ， 分别是2008年11月-2009年7月、2012年1月-2013年2月、2014年2月-2015年12月 。
数据来源：wind
【央企|楼市又火了，现在追地产基来得及吗？】可以明显的看出规律：房地产板块的上涨 ， 开始是伴随着调控政策松绑 ， 但是上涨的持续需要商品房销售的基本面支撑 ， 而股价的顶点往往发生在商品房销售爆发的繁荣期 。
现在商品房销售咋样？有多惨大家都知道 ， 别说繁荣 ， 复苏都不一定说得上 。
那商品房销售什么时候能复苏转暖？或者说能不能转暖呢？
从消费函数角度 ， 居民买房行为受“居民可支配收入+居民预期+杠杆”三要素影响 ， “杠杆”也就是首付比例和房贷利率现在已经明显改善 ， “居民预期”同步于房价 ， 也就是说房价企稳居民预期就企稳 ， 房价涨居民预期就涨 ， “居民可支配收入”的企稳回升 ， 一般滞后于经济企稳回升 ， 大概率是出现在二季度 。
所以可以确认的是 ， 房地产板块的行情还远远没有结束 。
那为啥我们之前选择160628鹏华中证800地产指数LOF基金 ， 而没有选择规模最大的512200南方中证房地产ETF呢？
首先从涨幅上可以看出我们选择鹏华地产还是正确的 ， 而涨幅差异的原因就在于我们一直强调的逻辑：谁持有央企国企地产商（保利、招商等）的比例更高？我们之前就筛选过 ， 鹏华地产的央企占比高达71.1% ， 高于南方、华夏、广发、华宝、银华、国泰等同类地产指数基金 。
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