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从国家提出“房住不炒”的楼市定位之后 ， 市场上的调控政策就变得越来越严格 ， 但市场行情却并没有出现多明显的变化 ， 该涨的时候还是在涨 。 例如去年全国商品房成交额就突破了18万亿 ， 再次刷新了历史记录！
但是谁也没想到楼市降温会来得如此猛烈 ， 因为去年还保持着快速上涨的楼市 ， 到了今年却出现明显的下跌 ， 甚至到了一个不得不出台鼓励买房政策的地步 ， 否则整个房地产市场就要彻底陷入冰冻中 。 不过就算今年一季度出台了一系列的刺激政策 ， 但整个房地产市场的成交还是没能出现好转 ， 反而下跌了不少 。
因为在国家统计局公布的数据中 ， 今年1-3月份全国商品房销售额只有29655亿元 ， 同比下降了22.7%！
其实对于一季度销售额下跌22%这件事 ， 笔者一点都不奇怪 ， 不仅是因为一季度的楼市行情受到春节假期的影响 ， 更是因为居民的购房意愿不高 。 毕竟在去年四季度的时候 ， 央行给出的调查报告就显示 ， 未来3个月居民的购房意愿就只有17.9% ， 可以说是非常低了 。 本来居民的购房意愿就不高 ， 再加上一季度楼市下滑的趋势 ， “买涨不买跌”的观念肯定会影响一大批购房者 ， 最后出现销售额下跌22%完全是预料之中的事情 。
也就是因为一季度的商品房销售额同比出现22%的下跌 ， 所以现在来看 ， 一些机构对于2022年的楼市预测很有可能会成为现实 。
比如说在早些时候 ， 惠誉、标普、穆迪三家国际机构对中国的房地产行业做出了预测 ， 普遍认为2022年中国楼市成交额会下跌10%！按照2021年全国商品房成交额达到18.2万亿元来计算 ， 下跌10%之后 ， 2022年的商品房成交额大概也就是16.4万亿元左右 。
当时这个预测出来的时候 ， 很多人并不觉得这些机构的预测会成为现实 ， 毕竟2021年全国楼市调控次数达到了651次 。 但这么严格的调控政策 ， 最后却没能让楼市降温 ， 反而还让商品房成交额创造了历史新高 ， 所以当时大多数人还是看涨2022年的商品房成交额 。 不过在2022年一季度的商品房成交数据暴露之后 ， 现在估计再乐观的人也乐观不起来了 ， 因为房地产成交下滑已经是摆在面前的事实了 ， 而且这种下滑的趋势还会继续保持下去！
为什么笔者这么笃定楼市会继续下滑呢？要知道在进入2022年之后 ， 不少城市都对楼市调控政策进行了放松 ， 比如说郑州就取消“认房又认贷”的限制 ， 还有几个城市对首付比例进行了下调 ， 这些都会给楼市带来一定推动力 。 那么为什么笔者还是认为2022年的楼市下滑趋势会持续呢？这主要是因为在笔者看来 ， 这些利好政策 ， 本质上并不是要对房价带来支撑作用 ， 而是为了维持稳定 。
所以现在的这些政策是为了维持稳定 ， 那么在购房需求不断减少的背景下 ， 楼市成交额下滑也就算理所当然的事情了 。一方面是因为人口出生率在不断下滑 ， 这就意味着楼市新增的购房需求在不断减少 ， 本来现在的购房需求就基本得到了满足 ， 如果没有充足的新增购房需求 ， 开发商的房子还能卖给谁呢？
另一方面是因为房价远超居民收入 ， 能拿出足够资金买房的人并不多 。 特别是在这两年经济环境明显不怎么好的背景下 ， 大家就算手里有一定的资金 ， 也不会用来买房 ， 而是会存起来应对随时都有可能会出现的风险 。 所以从这两点来看 ， 2022年楼市成交下滑完全是正常的现象 ， 唯一的问题就是成交额会下跌多少 。
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