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佛山|合生创展营利双降 朱桔榕的学习与超越( 三 )

佛山


合生创展的地产业务 ， 现状成色又如何？
先来明确一概念 ， 高质低质的区别在哪？
一言概之 ， 前者为高质量、高效益、低负债；后者为高负债、高杠杆、高周转 。
2021年 ， 合生创展在三红方面保持“绿档” 。 净负债率较上一年下滑10个百分点至70% ， 剔除预收款后的资产负债率为63% ， 现金短债比1.05 ， 三条红线保持全线“绿档” 。
截止2021年年末 ， 合生创展总有息负债941亿元 ， 其中一年内到期有息负债233亿元 ， 占比24% ， 且公司信用债仅占总有息负债余额8% 。 同时 ， 境内无公司债、中票等信用债余额 。
截至期末 ， 合生创展现金及银行存款363.12亿港元 ， 上涨22.47% 。
一眼望去 ， 合生创展的财务相当稳健 ， 有高质发展特征 。
然深入观：合生创展流动负债1054.91亿元 ， 同比增长32.0% 。 其中短期借款同比增14.7%至260.94亿元 ， 应付账款及票据增41.2%至386.47亿元 ， 流动负债其他项目增长47.9%至322.86亿元 。 负债总额1906.68亿元 ， 同比增长11.6% 。
看似充裕的现金储备 ， 受限制存款及现金为51.24亿元 ， 即非受限的现金及现金等价物194.41亿元 ， 同比减少11.7% 。 显然 ， 这些并不能完全覆盖短期债务 ， 资金链压力不可不察 。
同时 ， “绿档”背后还有明股实债质疑 。
天风证券指出 ， 明股实债是房企的隐性负债 ， 这又分为集团层面的明股实债和项目公司层面的明股实债；如房企少数股东权益占净资产比例明显高于少数股东损益占净利润比例 ， 则该房企可能存在明股实债融资的嫌疑 。
2020年 ， 合生创展集团的少数股东权益开始大增 ， 达到98.56亿港元 ， 2021上半年末再增至177.92亿港元 ， 占公司净资产的比重超15% 。
少数股东损益方面 ， 2021上半年为4364万港元 。 对比可见 ， 其少数股东权益和少数股东损益占比不匹配 。
种种而观 ， “绿裆”合生创展离高质稳优似乎仍有不少距离 。
归结原因 ， 或依然考量激进风格 。
仅以2021年1月为例 ， 21日 ， 合生创展以347亿元吃下广州海珠区凤阳街凤和更新改造项目 ， 其中仅复建安置资金就达250.77亿元 。
据悉 ， 该项目是广州城中村改造2018年公开招标以来 ， 投资总额最大的旧改项目 。
1月26日 ， 合生创展又以46.57亿、溢价率10.88%、综合楼面价34998元/平、自持面积21% ， 竞得北京大兴旧宫地块 。
......
04
超越与学习 一场持久战
LAOCAI
长江后浪推前浪 ， 一代要比一代强 。 但要真正超越 ， 除了决心拼劲、方法精准度、实操隐忍力、策略前瞻性、战略乘势度、甚至时运都不可缺 。
当然 ， 不以一时论英雄 。 一次滑铁卢不能否定朱桔榕 。
回望2021 ， 冰火交织中 ， 合生创展一些可贵进展仍值圈点 。
最值称道的 ， 莫过商业板块：
2021年营收48.34亿港元 ， 经营毛利35.75亿港元 ， 毛利率达71% ， 净利80.83亿港元 ， 净利润率128% ， 目前在北京、上海、广州、深圳等十余个城市 ， 合生创展拥有近百余个在营项目 ， 已建成运营的项目面积超500万平方米 。
在铑财看来 ， 取得上述成绩十分不易 。 相比“快进快出”的住宅地产 ， 商业地产成败 ， 重在“运营”二字 。 合生创展上述成功 ， 是专业运营力的成功 。
不可否认 ， 相比朱孟依 ， 年轻更有活力的朱桔榕更懂年轻人、更懂消费趋势 。
除上文北京朝阳合生汇 ， 上海五角场合生汇亦是一个潮流引力标杆 。 背后一个重要原因 ， 即科技赋能与IP打造 ， 如采用河图“AR导航“系统 ， 自主打造网红街区品牌21区BLOCK等等 。

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