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佛山|合生创展营利双降 朱桔榕的学习与超越

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佛山|合生创展营利双降 朱桔榕的学习与超越

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佛山|合生创展营利双降 朱桔榕的学习与超越

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独立 稀缺 穿透


短利短速退场 ， 高质稳优已是大势 。
作者：穆宁
编辑：玉娆
风品：揽胜
来源：铑财——铑财研究院
回望房地产画卷 ， 粤系房企无疑是浓墨重彩的一笔 。 最具代表性的 ， 莫过合生创展、碧桂园、中国恒大、富力地产、雅居乐组成的“华南五虎” 。
四大天王占其二 ， 实力可见一斑 。
然2021年 ， “五虎”中的恒大一声惊雷响彻业内 。 央行有关负责人表示 ， 恒大集团出现风险主要源于自身经营不善、盲目扩张 。
审视其他“四虎” ， 也有不同程度的规模痴迷 。
碧桂园 ， 是高周转模式“大成者” ， 其“456”模式曾被业内广泛效仿；富力地产更因步伐太快出现债务违约 ， 比恒大好过不了太多；雅居乐受“超级大盘”所累 ， 如今“挥刀”甩卖 ， 一度游走爆雷边缘 。
“华南五虎”的曾经一哥 ， 被王石形容为“地产航母”的合生创展 ， 经历则较为复杂 。 其是首家内地销售破百亿元的房企 ， 曾因“快”收益颇丰 ， 成就了朱孟依家族 。 也一度因体量增长缓慢 ， 被质疑战略保守 。

2020年 ， 朱桔榕“接棒”后风格大变、频频出击 ， 然当2021潮水褪去 ， “反噬”袭来 ， 这波激进是否错付了呢？

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2021首次“双降” 2022开年寒意
哪里出问题？
LAOCAI
2022年4月14日 ， 位于北京朝阳区九龙山的大型购物中心“合生汇”灯火通明、人流如潮 ， 风头完全盖过了隔壁的“富力广场”、“芳圆里MALL” ， 成为辐射东三环地区的最牛商圈 。
“合生汇”的缔造者 ， 正是合生创展 。
然与此红火强对比的是 ， 合生创展开年业绩不乏寒意 。
4月6日 ， 合生创展发布2022年前3月销售业绩：总合约销售金额约80.21亿元 ， 同比下降约21.78% 。 其中 ， 物业合约销售约75.32亿元 ， 同比下降约23.26%；装修合约销售约4.89亿元 ， 同比上升约11.39% 。
一定意义上说 ， 这是2021年的寒意延续 。
3月31日 ， 合生创展发布2021年报：营业额307.34亿港元 ， 同比下降10.6%；核心利润47.56亿港元 ， 同比下降62.8%；股权持有人应占溢利97.59亿港元；扣除除税后投资物业重估收益净额78.38亿港元 。
毛利同比降39.8%至131.45亿港元；毛利率由上年的64%减至43% 。
不可否认的是 ， 2021年是房企水逆之年 。
克而瑞数据显示 ， 百强房企全年全口径销售额12.6万亿元 ， 同比下滑3.2% ， 为2014年有统计数据以来的首次负增 。 尤其2021下半年 ， 房市温度堪称骤降 ， 去化水平远逊上半年 。
2020年度业绩发布会上 ， 合生管理层表示 ， 2021年集团销售目标为500亿元 。 最终总合约销售金额约为422.99亿元 ， 虽同比增长18% ， 但约完成上述目标的85% 。
克而瑞研报显示 ， 2021年行业平均目标完成率为88％ 。
低于行业平均水平 ， 这也是其营收下滑的主要原因 。
相比之下 ， 利润腰斩就有些耐人寻味 。
【佛山|合生创展营利双降 朱桔榕的学习与超越】如上所文 ， 合生创展年度合约销售额约423亿元人民币增长18% 。 交付总建筑面积123.57万平方米 ， 销售平均售价每平方米36650元 ， 较2020年同期上升约78.14% 。
销售额、平均售价均上涨 ， 为何利润、毛利率却大幅下滑 ， 导致合生创展首次出现近五年“营收净利双滑”现象？（尽管跟行业平均水平相比 ， 43%毛利率仍处高位） 。

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