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尽管市场上的房价已经出现了明显的下跌 ， 一季度全国平均房价已经跌到了9552元/平米的水平 ， 跟2019年的时候相差无几 。
但不少人还是觉得未来楼市会存在上涨的可能 ， 特别是在目前多个城市出台相关的刺激性政策之后 ， 楼市回暖迹象越来越明显 ， 坚信房价上涨的人变得越来越多 。 所以现在的问题就来了 ， 接下来的房地产市场走势到底会是怎么样的呢？
【楼市|社科院专家：楼市支撑因素下行，房地产将长期放缓】对于这个问题不少专家都给出了自己的看法 ， 有看涨房价的 ， 当然也有看跌房价的 。 例如近期社科院专家张斌就表示：房地产市场未来是一个长期持续放缓的过程 ， 因为人口增长、城市化、城市更新这三个支撑住房最重要的三个因素都在向下走 。
其实在笔者看来 ， 所谓的人口增长、城市化、城市更新这三个因素 ， 只是购房需求的不同来源而已 ， 所以这三个因素的下行 ， 其实就是购房需求的下行！
从这个角度来看 ， 未来房地产市场的确会是一个长期持续放缓的过程 。 毕竟在经过长期的楼市调控之后 ， 现在的房地产市场已经是一个受到供需关系影响越来越明显的市场了 ， 没有充足的购房需求支撑 ， 楼市的唯一走势就是下跌 。
那么问题就来了 ， 人口增长、城市化、城市更新这三个因素真的会下行吗？答案是肯定的 。
首先的人口增长这个因素 ， 大家都知道中国的人口出生率在不断下降 ， 人口增长带来的购房需求只会越来越少 。 因为数据显示 ， 中国出生人口在2016年受到二胎影响达到1786万人的高峰之后 ， 就一直保持着下跌的趋势 ， 到了2021年全国新出生人口就只有1062万人了 。
而且因为生育率跌破警戒线 ， 未来出生人口减少的趋势只会越来越明显 。 甚至有专家根据目前的生育率做出判断 ， 认为中国人口在2022年就有可能会迎来负增长！到时候人口增长不仅不能给房价带来支撑 ， 反而还会成为阻碍房价上涨的因素 。
其次就是城市化的这个因素 ， 尽管中国的城镇化还在不断推进 ， 但由于中国目前的城镇化率已经超过60% ， 进入新的阶段 。 接下来的城镇化进度跟以前相比 ， 节奏肯定会更慢 ， 这是全球所有国家都经历的事情 。 也就是说接下来的进城人口数量会逐渐减少 ， 所以这也意味着城市化带来的购房需求会减少 ， 对房价的支撑作用也没那么明显 。
最后就是城市更新这个因素 ， 其实在笔者看来 ， 所谓的城市更新在大多数时候就是指棚改拆迁 ， 就是把老房子变成新房子 。 而且棚改拆迁在以前这些年里面的确给房价带来了巨大的上涨支撑 ， 特别是在一些三四线城市 。
但现在的问题是 ， 楼市大规模的棚改拆迁已经彻底结束 ， 也许还有部分城市部分房子会被拆迁 ， 但也只是小部分 ， 对于房地产没有多大影响 。 当然这并不是说接下来就不会进行城市更新了 ， 只不过接下来的城市更新会用旧改代替棚改 ， 没有了货币补偿机制 ， 市场就不会出现拆迁户 ， 自然就不可能对房价产生多大的影响 。
很明显在以上的三方面因素的影响下 ， 接下来房地产的确会失去重要的支撑 ， 出现下滑也是理所当然的事情 。 只不过房地产毕竟是经济发展的支柱性产业 ， 就像任泽平说得那样 ， 房地产关系到上下游50多个产业 ， 所以就算出现下滑 ， 也只能是小幅度的平稳的下滑 。
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