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碧桂园|连碧桂园都撒不起钱了( 二 )

房价碧桂园


把这 919 亿的现金扣掉 790 亿的到期应还债务 ， 碧桂园就还剩下 129 亿的现金 ， 这样的现金还是有点捉襟见肘的 。
房地产收并购主要看机遇 ， 不追求绝对的量 ， 但如果有合适的机遇 ， 还是会抓住 。 从碧桂园服务发布的年报中可以看出 ， 大规模的收并购时间已经过去 ， 不过碧桂园服务仍然会做一定程度的并购 ， 但重点是补短板 ， 以引进人才、打造产品线、强化优势等方面补短板来进行并购 。
碧桂园最近半年收购的项目 ， 不少楼盘已经将合作方的名字除去 。 例如位于河南郑州的 “碧桂园金科天宸” ， 已改名为 “碧桂园天宸”；位于开封的 “建业碧桂园天玺” ， 已改名为 “碧桂园天玺” 。 而此前 ， 建业和金科（000656.SZ）都传出过流动性问题 。
这些问题其实在物业服务方面就有体现 ， 碧桂园的物业发展靠的也是并购 ， 对已经占据稳定物管市场份额的恒大、万科、保利、华润等老品牌而言 ， 碧桂园的物业发展远远滞后 ， 口碑更是没有优势 。 而碧桂园想要从物业板块获利 ， 也需要持续大量的资金投入 ， 以提升竞争力 。 可是这样的投入 ， 都是大大消耗碧桂园的现金流 ， 对已经出现现金流问题的碧桂园来说 ， 物业投入就成了鸡肋 ， 食之无味弃之可惜 。
03
下沉市场布局如何
对于碧桂园来说 ， 这几年公司的土储都集中在三四线及以下城市 ， 81% 的项目分布在广东省以外 ， 前十大成交项目基本都是二三四及以下城市 。 这么多年深耕三四线城市 ， 碧桂园现在即使想抽身离场 ， 也需要时间 。
碧桂园地产不但入驻三四线城市 ， 有时连县级城市也有了碧桂园地产的身影 ， 说实话碧桂园地产入驻小县城那既是好事 ， 其实也是坏事 ， 可以说它说是一把双刃剑 ， 能让一家国字号的房企入驻小县城 ， 说明那座小县城的发展前景非常不错 ， 谁都不愿意做亏本的做 ， 更不会拿钱去做打水漂的事 ， 尤其是房地产商更是精明 ， 就因为看中小县城未来的发展空间无限 ， 就是因为地产业在小县城还有无限商机 ， 碧桂园才会聚风险与智慧并存的入驻 ， 不过碧桂园地产入驻小县城给人们带来的负面就是房价的高升 ， 原来本土的房企受碧桂园的影响不会坐视不理 。
这里的下沉市场 ， 对碧桂园来说 ， 是转型还是继续深耕 ， 见效慢已是事实 。 如何能在下一个财年汇报到来之前 “扭亏为盈” ， 都是牵制碧桂园的大事 。



只要碧桂园的房子在小县城里卖出了天价 ， 那接下来的连锁反应就是所以的房子都会在短时间内跟着涨价 ， 对于购房者而言是不希望碧桂园这样的大型房企入驻小县城 ， 但对于政府而言就是希望自己能多引进一些大型的企业入驻县城 ， 这其中就包括房地产企业 。
三四线城市虽然行业竞争相对缓和 ， 碧桂园拥有压倒性的品牌和管理优势 ， 但是 ， 低房价之下 ， 辗转腾挪的空间毕竟有限 ， 短期并不利于公司业绩增长 。 长期来看 ， 上一轮棚改货币化催生的购买力逐渐消耗殆尽 ， 三四线地产开发的价值远不如一二线 。
对于碧桂园来说 ， 其战略布局主要集中在二三四五及以下 ， 未来的不确定性还是较大的 。
未来碧桂园还可能面临人才流失的问题 ， 远离一线城市的战略 ， 让向往大都市生活的应届生接受起来有难度 。 碧桂园已经出现了高管大量离职的困扰 。 这里面不乏各大区域业务总裁 ， 远离都市去三线城市工作 ， 这对于人才招聘的影响是相当大的 。
还有个潜在的问题持续扩大 ， 那就是租房业务 。 租房需求来自外来人口 ， 但三四线的租客数量明显不足 ， 下沉市场的房子租不出的问题也需要碧桂园来解决 ， 那些有购房想法的非刚需一定要考虑清楚再入手 。

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