上海自3月27日实行分区管控以来，截至目前已近一个月。突如其来的疫情再次打乱人们的生活节奏，在居住方面，原本被忽视的居住痛点、购房决策反思等逐步显现。
对此，我们联合克而瑞产品力研究中心对上海区域作了部分调研，结果显示，与以往“买房看配套看地段”不同，空间、物业、邻里成为上海购房者首要关心的三大问题。
“居家隔离不仅仅只是少一间房”
在疫情封控特殊时期进行调研，我们发现了当前上海居民居住方面的两大痛点：其一，家庭成员居家办公的诉求猛增，空间功能明显不够；其二，封控期间，每个家庭需要多囤一些备用物资，储藏空间明显不足。
从上海近三年商品住宅成交面积的套数分布看，两大居住痛点已经开始在消费者偏好层面显现。
图1：上海市场按面积和户型的商品住宅成交结构(以套为单位统计)
数据来源：克而瑞研究中心
克而瑞研究中心数据显示，2020年以来，90~110平方米的成交套数迅速增加，2022年第一季度占比接近半数，其余面积成交占比则受到明显挤压。
按户型分布看，2019年市场三居室成交占比达到50%，其次是两居室户型，占比22%；2020年以来，三居室成交占比逐渐扩大，2022年第一季度占比高达64%，两居室户型占比则持续下降至14%。
在一线城市上海，更多购房者将面积更小的三居室住宅作为购房目标。虽然小三居室的居住舒适性相对较差，但对购房者，其功能满足要优先于舒适性。
在室内收纳上，不少房企已形成从玄关、客餐厅、卧室、厨房和卫生间的整套收纳系统。而在一些大面积住宅中，房企还会设有独立储藏间来增强住宅的收藏储纳空间，提升客户居住品质和空间美观度。
物业服务成为重要的购房决策因素
在上海这一波疫情中，物业服务的重要性展现的淋漓尽致。
上海封控期间，有的小区能及时、多次发放物资，有的小区却一度物资紧缺，甚至有的小区仅一街之隔，表现却大相径庭。上海甚至一时流行起了“菜区房”的概念，发得快、菜品好的小区，如对口一个“好学校”，令人羡慕。
这次疫情成为一场大考，不同小区物业管理能力高下立见。小区物业水平不仅事关小区物业保值，同时也在很大程度上影响业主长久的居住体验。
图2：2022年春节置业客户购房决策因素
数据来源：克而瑞研究中心·2022春节置业调研
据克而瑞研究中心“2022年春节置业客户需求调研”显示，25%的购房者优先考虑社区环境与物业服务；对社区和物业等“室外配备”已经比“室内配备”(面积、精装质量、风格)更受购房者重视。
在疫前时代，传统物业服务以业主活动为主，主要依靠物业策划组织能力。疫后时代，业主更看重物业管理水平和服务的细致程度。尤其是疫情期间，业主更关心在封控小区的核酸检测中是否能有序组织，降低交叉感染风险；沟通交流是否耐心到位，切实为居民答疑解惑；对于有特殊需求的业主是否协助解决，提供资源渠道；对不配合的业主是否敢于进行科学、精准、有序的管理干预。
同时，如果小区物业服务智能化程度高，生活服务能线上一键触达，反馈及时高效，那日常生活中也会给居民带来极佳的居住体验。
“邻里和谐、业主价值观相似”也在考量范围
上海的这次封闭管控中，不同小区由于居住人群、物业管理服务等差异，造成社区组织团购速度、团购菜品档次、品类，以及成团速度都有很大不同，这和整个社区形成的社群圈层、消费观念，消费实力都有很大关系。
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