今年以来 ， 接到最多咨询的还是置换问题 。
这是拿铁房产观的第142篇原创
就是关于要不要卖 ， 要不要换 ， 要不要再买的问题 ， 这也是我认为今年行情还会继续焦灼的原因 ， 大部分人都换不动 。
如果换不了 ， 卖不掉 ， 又担心行情错过 ， 那该怎么办呢？是不是有别的办法 。
当然是有的！
房子本身是一种具备金融属性的产品 ， 首付不够的 ， 没有资金的其实就可以利用它给你的金融属性 。
现在很多人面临的几个问题：
1、手上资金不多 ， 二套成数太高（5-7成）；
2、有还款能力 ， 但是首付不够；
3、首套总价低 ， 不想浪费三成首付名额；
4、名下这套未满五 ， 如何在不卖的情况买二套 。
以上 ， 要么是需要改善的 ， 要么是需要买二套的 ， 面临的问题无非就是资金和首付的问题 。
很多人资金只有一百多 ， 二套又要七成 ， 买个两三百的 ， 我都劝他们别买了 。
还有些人 ， 有五六百万 ， 拿去全款投资 ， 手上又没有余钱了 ， 照样压力很大 。
不买 ， 你又担心没有好的投资渠道 ， 买吧 ， 资金又不够 。
根本原因是你对房产投资缺乏认知 ， 很多人辛苦一辈子 ， 都没有别人房价涨得多 ， 你或许是想等钱挣够了再去买 ， 但无奈房价涨的速度永远比你收入增长的速度要快 。
为了能够赶上房价涨幅 ， 不让你的资产跑输别人 ， 你首先要明白几点：
1、同样的涨幅 ， 为什么别人赚得比你多
2、同样的周期 ， 为什么别人比你多买一套
第一种情况是同样的总价和涨幅 ， 利润不同来源于成本不同 。
第二种情况是同样的总价 ， 操作方式不同 ， 就可以多买一套 。
这里面的差别来源于资金成本的差别 ， 也就是房贷和抵押贷的差别 ， 一个是5.4% ， 一个是3.8% ， 贷款300万 ， 一年的支出会相差8万多 ， 五年就差不多四十多万了 ， 当你和别人同样价格卖出时 ， 利润当然会差很多 。
房价越来越高时 ， 很少有人能一次性拿得出这么多 ， 如果你正好又是做生意的 ， 肯定是需要留些流动资金在手的 ， 这个时候抵押经营贷的作用就能发挥出来了 。
另外 ， 现在很多房源不满五 ， 首次支出成本太高时 ， 这个时候反而全款再抵押的方式就更好了 。
除了能够降低你的首付 ， 提高你的资金使用效率 ， 同时还能让你每月还款额更少 。
这里要提醒的是 ， 所有贷款都要有真实用途 ， 请勿用于非法操作 。
裂变是要结合杠杆思维的 ， 如果你不想负债 ， 你就必须要挣到足够的钱再去全款买下一套了 。
如果你的首付不够 ， 二套成数又太高 ， 是可以将首套贷款进行置换 ， 然后结合后续还款能力来进行下一套的资产配置 。
对于普通家庭来说 ， 两套房是基本配置 。
如果接下来黄埔、南沙继续放松 ， 你还是有机会继续买的 。
这样做的好处是 ， 你有资金在手比较灵活 ， 随时可以下手 。
另外 ， 可以缩短你的投资周期 ， 在下一个行情来了之后及时出手 ， 再去裂变下一套 。
虽说房住不炒 ， 但没有人会一套房子真的会住一辈子 。
换房和改善 ， 慢慢地成为了刚需 ， 成了楼市的成交主力 ， 这个趋势不可逆转 。
你可能会换工作 ， 可能会创业 ， 也可能会买来出租 ， 抵抗通货膨胀 ， 或者买来留给下一代 ， 再买一套养老等等 ， 这些都是合理的需求 。
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