高低配|高低配小区怎么选？买房前先看这两点！丨楼市观察

据封面新闻采访人员不完全统计，今年五月，成都5+2区域在售和即将预售的楼盘约130个，其中，就有59个项目采用了高低配的产品配置。（注：本文数据统计截止至2022年5月4日）
高低配，顾名思义，就是既有低容的叠拼等墅类产品，又有相对高密的高层或洋房，这种将不同物业类型的产品综合到一起，称之为高低配小区。

开发商为什么青睐做高低配产品？

【高低配|高低配小区怎么选？买房前先看这两点！丨楼市观察】开发商之所以钟情于高低配，除了市场需求的因素，还因为高低配能够在总建面恒定的情况下，通过不同物业类型的均衡，为溢价留出空间。
举个简单的例子，一个规划建容为10万方的项目，若全部做高层，以2.5W的单价计算，货值为25亿；如果配置7万方的高层和3万方的叠拼，高层仍以2.5W的单价计算，叠拼以3W的单价计算，总货值则为26.5亿。
如此一来，增设高低配的产品配置，项目的总货值就拉高了1.5亿，妥妥地一个小目标完成。
不仅如此，高低配的产品打造模式也更易促进项目的出货。
一方面，对于洋房、叠拼的业主来说，与高层业主享受相同的地段配套情况下，能够买到更好的产品，自然愿意为之付出更多的价格；另一方面，对于高层业主来说，同一小区还有洋房、叠拼等高端产品，自然会拉高对项目的品质印象。
经常关注成都楼市的朋友，就会发现，高低配项目的开发商大多采用以下两种销售动态出货：
高层、洋房、叠拼齐上新，以洋房、叠拼的“贵气形象”来拉高项目的整体品质，同时又以洋房、叠拼的高价掩护来促进相对低价的高层销售，从而加速高层的跑量；
或者一批次先推高层，保证现金流；二批次推出洋房或叠拼，通过洋房、叠拼来拉高项目的品质和溢价预期；三批次再推高层，借助二批次的溢价预期，高层进行提价，从而保证整体的收益率。

容积率低就是低密楼盘吗？

在看房过程中，容积率常常是购房者判断一个楼盘是否舒适的指标之一。然而，很多购房者容易陷入“容积率越低、小区的密度就越低、户数越少”的误区。
容积率=总建筑面积÷总用地面积
事实上，容积率是衡量一个楼盘可建设体量的直接指标。例如，占地面积为一万方的楼盘，容积率为2，那么这个项目最大可建设面积则为两万方。
换句话说，容积率越大，开发商可建设面积越大，分摊到每平方米的成本就越低；反之，容积率越小，可建设面积越小，分摊到每平方米的成本就越高。
但开发商在拿地后，并不会简单按照高容积率对应高层、低容积率对应低层的模式来规划项目。
回到高低配项目来解读。若做纯高层，则建筑的合理楼间距在50m左右。但为了做项目的溢价，原本只能放两排高层的区域，开发商可能会以增加楼栋数量的方式布局多排楼间距只需在20m左右的多层或叠拼等墅类产品，从而导致建筑密度也随之增加。也就意味着，小区绿化、人行道、儿童游乐区等公共区域被挤占。