??二三线城市一季度成交面积同比分别下降48%和44%。二线城市表现与一线城市基本一致，信贷政策和调控政策的双双打击使得武汉、合肥、杭州、厦门等成交规模同比腰斩。
??2、青苏杭深圳等同比跌幅均在60%以上
??4月二手房市场整体环比再降，9个重点城市预计成交319万平方米，环比下降9%，同比下降56%，较3月扩大4pcts。前4月累计成交1214万平方米，同比降51%，较前3月扩大2pcts。
??从日成交数据来看，部分城市成交规模率先回升。深圳、青岛和东莞4月成交分别环比上升81%、29%和59%。但从同比来看成交规模仍处于历史底部。
??百城库存去化周期继续拉长 三四线超2年创新高
??2022年以来，因市场低迷行情叠加奥密克戎突袭影响，供需疲软，整体狭义库存延续高位波动趋势，去化周期延续上行走势，至3月末已达22.70个月，显著高于2021年同期水平。
??2022年3月，狭义库存延续上月回落态势。据CRIC监测数据，2022年3月百城商品住宅库存量达到了60402万平方米，环比微降1%，同比增长5%。3月恰逢“金三”传统营销旺季，供需环比均有不同程度回升，同比持降，降幅均超40%，整体延续上月的“供不应求”，因而狭义库存小幅微降至6.04亿平持稳。
??不同能级城市均保持环比回落，不过环比变动不大，跌幅均在1%以内。同比来看，仅二线小幅回落1%，一线、三四线同比持增，涨幅分别为6%和13%。其中三四线库存压力稳步增长，同比涨幅在不同能级城市中居首，且有不断扩大的趋势。
??2022年3月，虽然成交略有复苏，但仍显著不及去年同期，去化周期延续稳步上行趋势，由2022年2月末的19.49个月跳增至22.70个月。不同能级城市皆保持上扬，一线增至15.55个月，二线增至21.56个月，同比涨幅均在60%以上，目前库存风险基本可控，而三四线去化周期已达到25.83个月，超过疫情期高位（25.18个月），显著高于百城平均，去化风险浮出水面,同比翻番，居不同能级之首。
??4月监测的30个重点城市供求关系分化，北京、南京、合肥、无锡、长沙、武汉等供过于求，其中常州、长沙、福州等供求关系恶化；深圳、成都、宁波、西安、重庆、厦门等供不应求。仅宁波、天津、大连、杭州等下降。大连、东莞、昆明、青岛、武汉、南宁等库存消化周期已超过2年。
??市场回稳关键 更大力度纾困刺激政策
??综合来看，我们预计核心城市市场有望在三季度触底回稳，三四线城市调整周期更长，唯有等待一二线城市市场回稳，三四线城市才有轮动回稳的可能性。
??2022年下半年预期迎来供应高峰。一方面，当前疫情在全国多地频发，取得阶段性控制尚需时间；另一方面，各地陆续出台宽松政策“托市”，政策落地发酵尚需时日；此外，2021年22个核心一二线城市推行集中供地，根据不同城市项目开工、开售周期，以及2021年集中供地地块成交开工情况，下半年也将是新盘集中入市的高峰。
??分城市来看，一线和短期内市场热度较高的强二线仍是房企推盘的重点区域。“以销定产”下加快新房销售表现较好城市货量入市将成为房企的普遍决策之举。弱二三线城市则面临供应持续缩量，一方面基于2021年二三线城市经营性用地成交建面分别同比下降26%和22%，房企拿地积极性不高，待开发项目的减少制约新房供应面积的放量；另一方面，房企现金流吃紧的情况下更多强调集中力量办大事，或将减少弱二三线城市纯新盘的入市，多以持销项目的续推加推为主。
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