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售楼处|定金与订金，一字之差却有云泥之别

购房者

前段时间，高先生在某处售楼处看中了一套房子，于是便交了5万元的定金，并且签订了合同。过了一段时间后，因种种原因高先生想退掉该房子，但却遭到了工作人员说房子可以不要，但定金不能退。工作人员还拿出当时签订的合同，解释说从法律意义上讲“定金”是不退的，只有“订金”才可以退。高先生有苦说不出。
那么，售楼处的工作人员说得到底对不对的？，“定金”与“订金”的区别到底在哪里呢？
一、什么是定金，什么是订金？
定金：一方当事人为了保证合同的履行，向对方当事人给付的一定数量的款项。定金具有担保作用和证明合同成立的作用。
订金：指的是“预付款”。订金不具有定金的性质，仅仅单独行为，不具有显着的担保性质。订金数额应当在总房价的千分之五以内。
二、订金与定金的区别具体表现在以下几个方面：
1.二者产生的基础法律关系不同。定金合同相对于主合同而言是从合同，除非当事人有特殊约定，主合同无效则定金合同亦无效；而当事人关于订金的约定是主合同的组成部份。
2.二者的功能不同。订金不具有债的担保功能，其功能在于为一方当事人履行债务提供资金上的一定的支持。订金的给付本身属于给付订金一方当事人履行债务的行为。
3.二者的作用不同。定金一经给付，则发挥制裁违约方，补偿守约方的功能；而订金给付后，如发生一方违约，导致解除合同的情形时，收受订金的一方必须如数退还订金。
4.二者适用的范围不同。定金担保方式，可以适用于各种合同；而订金只适用于金钱的给付为一方履行债务的合同中，多见于买卖合同、租赁合同、承揽合同等有名合同之中。
三、特别提示：并不是所有的“定金”都不能退还。
我国《商品房销售管理办法》第22条规定：不符合商品房销售条件的，开发商不得销售商品房也不得收取任何预订款性质的费用。因此，如果商品房不符合销售条件，而购房者已经交纳了“定金”，那么无论双方是否约定“定金”退还事项，开发商都应无条件退还定金给购房者。
我们再回到文章一开头提到的案例，因为“定金”在法律上有比较严格的界定，如果高先生过后反悔不想在这家买房子了，除非有证据证明商品房不符合销售条件，这笔钱是不能退的。
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