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福州|福州五四北建发·璟园分析( 二 )

福州清盘



175平米：四房两厅三卫 ， 与上面一样 ， 虽然过程稿是五房 ， 不过为了客厅的空间必须取消右侧的小书房 ， 同样的四开间朝南主流布局 ， 这个产品的特殊在于 ， 是独梯独户 ， 梯指的是楼梯+电梯 。

分析：对于项目而言 ， 目前户型仅仅是过程稿 ， 没有标出具体的示意图 ， 仅仅看个大概 。 最容易对比的就是隔壁海棠映月 ， 当初定位149、158平 ， 不过布局纵深偏大 。
从目前市场的户型设计来说 ， 绿城户型并不算太优 ， 对于建发项目 ， 虽然也有类似的布局 ， 不过还是做出了大部分主流布局 ， 可以说在这样极致的地块条件下 ， 设计也是够狠 。

区位情况项目位于五四北板块 ， 距离地铁一号线秀山站50米左右 ， 纯正地铁房 ， 距离泰禾广场730米 ， 背后规划公园 ， 日常出行休闲有一定帮助 ， 目前项目周边也是五四北开发较成熟的区域 。
对于地块而言 ， 跟海棠映月一样 ， 朝向不是完全坐北朝南 ， 是东南朝向 ， 同时地块存在底商 ， 对于居住有一定影响 ， 总的来说 ， 地块区位尚可 ， 对于五四北地缘客有较大吸引力 。

价格情况项目虽然刚拿地 ， 不过指导价也已经给出 ， 按毛坯3W做个对比：


1、绿城海棠映月：纯商洋房 ， 均价2.7W ， 清盘
2、鲁能公馆三期：纯商 ， 备案均价2.8-2.9W ， 部分精装
3、鲁能公馆：次新房 ， 均价2.9W ， 配建两栋安置房
分析：对于五四北而言 ， 虽然板块去化较差 ， 不过目前核心区的项目并不多 ， 随着海棠映月清盘后 ， 鲁能三期成了在售主力 ， 不过项目开盘的情况并不理想 。
目前周边次新房 ， 鲁能公馆一期是代表 ， 当初也是网红盘 ， 如今二手挂牌2.9W左右 ， 近期查看不少挂牌都到了3W以上 ， 对于项目而言 ， 劣势在于配建安置房 ， 出现了隔离争议 。
对于建发而言 ， 指导价3W ， 个人预计快进快出 ， 按毛坯上市 ， 即使这样 ， 配合大平层设计 ， 总价起步430W ， 可以说对于板块的地缘客而言匹配度也不算太高 。
今年建发在福州各个板块拿下几个纯商地块 ， 预计都是改善产品 ， 这就演变成了板块购买力的比拼 ， 从这些改善项目定位来说 ， 基本客源都是以地缘改善为主 。
对于五四北 ， 目前主力应该是鼓楼外溢 ， 由于鼓楼区近年接近断供 ， 有纯商改善需求的购房者 ， 鼓楼区几个项目售价都在4W以上 ， 还要额外溢价 ， 门槛过高 ， 五四北虽然遇冷 ， 不过门口地铁加持 ， 目前依然是外溢的重要选择之一 。
当然对于项目的去化速度 ， 依然还是保持迟疑态度 ， 目前项目的竞品并非鲁能三期 ， 应该是同样作为鼓楼区外溢的塔头、东区等 ， 比如即将开盘的悦乐郡二期 ， 五里亭的保利招商·和樾风华、绿城桂语映月等 。
项目总结项目位于五四北板块 ， 优势在于地铁盘+纯商 ， 区位也算板块核心区 ， 近洋房定位 ， 居住舒适度较好 ， 房源总量不多 ， 去化压力也能减缓 ， 劣势在于地块较小 ， 社区成型度并不高 ， 板块目前热度偏低 ， 未来的发展预期也不高 。
对于购房者而言 ， 可以关注项目最终上市的价格情况 ， 同时去比较相同类型符合需求的新盘 ， 目前福州楼市遇冷 ， 非顶级改善 ， 热度预计不会太高 ， 建议多评估 。
题外话聊到建发 ， 今年三个改善盘 ， 金山的玺云、奥体的缦云、五四北的璟园 ， 三个项目：

1、拿地热度：璟园(摇号) > 玺云(多轮竞拍) > 缦云(底价)
2、地块条件：缦云(第四代+低容积率) > 璟园(小地块低容积率) > 玺云(容积率3.0+限高80米)

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