福州|福州五四北建发·璟园分析清盘

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有读者留言建发·璟园，今天就来聊聊这个位于五四北秀山边的改善新盘，面对如今板块去化低迷的局面，建发开发的新盘，能否延续当初隔壁海棠映月的高去化。
楼盘规划建发·璟园：备案名（央璟公馆），地处：五四北秀山地铁站边
项目占地12.18亩，规划4栋住宅，其中两栋7F ，两栋11F ，主推145㎡、149㎡、175㎡，共84套。

145㎡：位于#3、#5 ，南侧两栋洋房，定位一梯两户， 24套。149㎡：位于#1、#2 ， 11F小高层住宅，定位一梯两户， 40套。
175㎡：位于#1、#2 ，西端头，定位独梯独户，采用联体楼， 20套。

土拍情况2022年3月16日，厦门建发通过摇号以最高限价2.35亿元拿下宗地2022-08号，楼面价17022元/㎡，溢价率15% ，地块面积：12.18亩，容积率：1.7 ，限高36米，商品住宅销售指导均价为30000元/㎡。 (考虑到溢价上浮4.5% ，指导价可以到31350元/㎡)

分析：今年第一场土拍，建发摇号拿下了五四北秀山地铁站边的小型纯商地块，在土拍全面遇冷，不少地块出现流拍的局面下，这幅地块触发限价，成了当天最耀眼的一幅。
对于地块而言，当初也是商业用地，最终变更属性成了商住用地，对于地块而言，面积仅12亩，仅2.35亿出让金额，减少了在如今楼市遇冷下，拿地的风险。
对于地块而言，由于面积较小，开发空间也不大，正好被建发拿下，定位成了最常见的改善产品，从而让项目总房源不足百套，这样的定位，也可以很好的保障后续的上市控盘。
对于地块而言，最容易比较的就是隔壁的绿城海棠映月：

2020年12月16日，绿城通过摇号以最高限价4.39亿元竞得福州宗地2020-68号地块，楼面价14847元/㎡。土地面积：27.72亩；容积率：1.6以下，建筑限高：24米。

通过数据对比，可以发现，当初海棠映月可以说全方面领先，地块虽然也不大，不过27亩的空间明显更适中，而且容积率1.6 ，限高24米，纯洋房定位，楼面价1.4W ，也低于隔壁。
当时的拿地盛况也说明一切，超百家房企摇号，最后绿城拿下，以备案价2.7W上市，短时间做到清盘，可以说这幅地块的热销也加速隔壁地块的土地变更，以及后来拿地的热度。
对于建发地块而言，楼面价1.7W ，对比绿城上涨2K ，不过指导价3W ，也比绿城备案价贵了3K ，差价也保障了一定利润空间。
户型情况145平米：四房两厅三卫，位于南侧两栋洋房，四叶草布局，没有走廊等空间浪费，不过在这样的面积段，明显没有目前市场主流大面宽来得亮眼，对于户型而言，从平面图来看，电梯厅空间较小，预计公摊较低，不过这样的设计，每个人接受度预计也有差异。

149平米：四房两厅三卫，虽然过程稿是五房，不过从布局来看，客厅北侧卧室做成餐厅，南北通透性更佳，四开间朝南，目前比较主流的布局。