我们这个结论的得出 ， 是基于3个对房价起决定性作用的基本面的分析：首先 ， 人口方面 ， 未来5年 ， 小城市的人口仍然会源源不断流向大城市 ， 大城市的城市化进程会进一步推动房地产继续发展 。 正如经济学家任泽平所言 ， 人口不断汇聚 ， 意味着资金、技术、购买力、产业等会迎来进一步强壮 ， 这会直接带动房子上涨；
其次 ， 大城市购房需求仍然强劲 ， 外来人员首套、市民改善型购房等 。 央行报告显示 ， 城镇居民家庭住房拥有率达到了96% ， 但忽略了一点 ， 全国现存的“人房分离”的群体有3亿之众 ， 此外全国的租房群体规模也达到了2亿多 。 未来5年 ， 这些人中的绝大多数都会在大中城市置业安家 ， 这部分需求 ， 不容忽视；
再者 ， 城市住房存销比数据 ， 全国大多数一二线城市的住房存销比都不足12个月 ， 而三四线城市动辄超过36个月 ， 即便是每年一平方米的房子都不增建 ， 库存也够卖3年 。 所以 ， 从住房库存数据来看 ， 未来5年一二线等大城市的房价仍然有较大上涨压力 ， 而三四线城市房子严重过剩 ， 再加上购房需求严重不足 ， 可能库存更难消化 ， 房价下调的概率很大 。
对于这个问题 ， 其实地产大佬孙宏斌用3句话也说清楚了：1、未来5年 ， 房价会逐渐趋于稳定 ， 既不会大涨也不会大跌 ， 而是处于波动状态 ， 这是所有人的共识 。 但城市间的分化还是会比较明显的；2、融创未来的拿地将回归一二线城市 ， 三四线城市能不拿地就不拿地；3、随着人们购房理念的转变 ， 生活水平的提高 ， 国家生育政策的调整 ， 未来一二线城市的高端型住房将越来越受追捧 。
在业内人士看来 ， 孙宏斌这3句话其实释放了一个清楚的答案：未来5年 ， 房价分化明显 ， 一二线城市会“更买不起” ， 三四线城市可以“随便挑” 。 具体来说就是 ， 一二线大城市 ， 未来5年发展潜力仍然不小 ， 所以刚需买房自住 ， 应该要趁早行动 ， 因为5年后房子会更买不起 ， 虽然价格涨幅不会太大 ， 但对于刚需来说 ， 成本还是挺高的 。 直白点说就是 ， 5年后买房“更买不起”；而对于绝大多数三四五线城市 ， 房产开发早已过剩 ， 房子基本没有投资价值 ， 不管是自住还是投资 ， 都不用着急 。 事实上 ， 连孙宏斌都不去这些城市拿地开发建设了 。 进一步说明 ， 未来这类城市的房产价格不会有太大变化 ， 所以5年后房子基本上可以“随便挑” 。 而且不排除 ， 有些人口严重外流、经济不景气的城市 ， 房价会比5年前更便宜 。
当然 ， 不得不提的是 ， 对于“2022年不买房 ， 5年后‘随便挑’还是‘更买不起’”这个问题 ， 今年2月23日 ， 央媒经济日报也发声定调了：房地产市场的发展须稳字当头 ， 稳中求进 ， 大涨和大跌都不是稳 。 特别是在一些供给已经出现过剩的三四线城市和县城 ， 如果再形成不合理的房价过快上涨预期 ， 而实际上缺乏产业和人口的支撑 ， 只能让这些城市的房地产市场积累更大风险 。
在房产专家刘博看来 ， 央媒经济日报发声定调未来房地产“以稳为主” ， 而且重点提到“三四线城市要严防过快上涨” ， 等于是释放了三四线城市未来5年房价“不会有太大变化”、“买房随便挑”的预期 。 为什么这么说？一二线城市有产业和人口的支撑 ， 房价稳不一定是不涨 ， 但是反观三四线城市 ， 因为缺乏产业和人口的支撑 ， 继续涨下去 ， 只会不断积累风险 。
综上所述 ， 不管是站在央媒的角度 ， 还是在地产大佬孙宏斌看来 ， 其实还是建议一二线城市的刚需购房者要尽早买房解决基本的居住问题 ， 虽然房价未来以稳为主 ， 但是未来5年哪怕一二线城市的房价是小幅度上涨 ， 对购房者而言也是不小的负担 ， 5年后买房会“更买不起”；
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