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恒大的债务问题 , 将会影响到中国的整体金融体系 , 使得私人地产公司的投资更加集中于央企和国有 。 而房地产业 , 也是一个资本密集的产业 , 这种趋势 , 将会让国有企业 , 在中国的房地产业中 , 占据一席之地 。
而那些被业内看好的央企国企们 , 对于地产市场的发展 , 他们是如何看待的?恰巧 , 中国最大、最具市场化的房地产企业之一 , 保利地产近日发表了《保利2021-2022年房地产行业白皮书》 , 以说明其对市场的洞察力和洞悉 。
保利曾于2017做出这样的预测:楼市已步入“总量峰值时代” 。 到了2018年 , 它又推出了“城市生命周期论” , 业内对此非常重视 。 到了2022年的产业报告 , 保利再次作出了一个转折性的评价:中国楼市已步入\"减量发展时代\" , 其运作的逻辑已有了根本性的改变 。
“减量发展时代”对于保利来说 , 是一个划时代的标志 。 上一次 , 他为房地产业下了一个里程碑式的标签 , 那时候 , 房地产业已经步入了“总量峰值时代” , 在那个时候 , 房地产市场的销售规模将会达到约17亿平米 , 而不会继续快速上涨 。 但与此同时 , 这个产业也具有一个很明显的特点:行政的界限已经超越了市场的界限 , 心理距离最终会被现实打破 。
这是怎么回事?我看了一下 , 在2017版的一份报告中 , 有这样的说法:那时的房产市场 , 市场的界限比行政的界限要大 。 以上海为例:2011-2016这五年里 , 上海的常住居民增长速度要远超邻近的苏州、嘉兴 , 但是苏州、嘉兴的销售增长速度要比上海更多 , 两个相邻的地区增长了将近一倍 , 而上海的增长速度则是20% 。
为什么会这样呢?保利表示 , 由于上海等大城市的开发用地面积已到了一个临界点 , 房价暴涨到超出一般老百姓的承受能力范围 。 不过 , 一般民众对“在上海购房”的需要并未消退 , 因此 , 这种需要超越了上海的行政性 , 外溢到周围的苏州、嘉兴等地 , 从而把两座城市的库存房源都给吸收了 。
同样的事情也发生在广州和深圳 , 广深对人才的吸引能力超强 , 但是它们的商品房销量增幅却不如周边城市大 。
这就是所谓的“行政的界限已经超越了市场的界限 , 心理距离最终会被现实打破” 。
因此 , 当时保利认为“拐点论”和“白银时代”都过于悲观 。 在这个“总量峰值时代” , 开发商可以尝试多种业务 , 也可以研究房地产金融 , 反正有许多事情可以干 , 这是一个非常好的时期 。 那么 , 到了2022 , 为何成为一个“减量发展时代” , 这有何不同?让我们来讨论一下这之间的区别 。
- 首先 , 一个产业的发展过程分为四个阶段:初始期、成长期、成熟期和衰退期 。 保利公司在上一个5年已表明 , 行业已进入成熟期 , 如今已从龙头跌落 , 但尚未步入衰退期 。 到了这个时候 , 国内的房地产市场 , 不可能一直保持在17亿平米左右 , 销售肯定会下滑 。 这个现象从21年下半年就开始了 , 2年上半年 , 房地产市场的销量一直在上涨 , 环比去年同期上涨了27% , 而下半年却出现了15%的下滑 。
- 其次 , 保利表示:有效需求的边界在缩小 。 在国家的限价政策中 , 一线城市和中心城市的房价不能上涨 , 这就导致了其他地方的价格都不会太低 。 此外 , 政府一边限价 , 一边加大对长租住房供应的力度 。 当所有的改变都出现在一个年轻人的眼前 , 他的想法就会发生改变 , 他很有可能会认为 , 自己应该在公司附近租房 , 等一等 , 攒个首付 , 在城里买房 。
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