按揭利率|[克而瑞]央行下调首套按揭利率，稳地产后续政策放松仍需加码( 二 ) 房贷利率|lpr|贷款

【按揭利率|[克而瑞]央行下调首套按揭利率，稳地产后续政策放松仍需加码】??3
稳地产政策需靠前发力并加大力度尤其要下调二套房首付支持改善购房
??我们认为本轮房地产行业陷入调整期，城市、区域乃至项目加剧分化，不仅三四线城市需求疲弱，而且一二线城市同样陷入困境，例如武汉广义库存接近1亿平方米，市场出现严重的供大于求。究其原因不乏以下三方面因素：
??其一，市场需求及购买力透支。2017-2021年，全国商品房销售面积连续5年高位保持在17亿平方米附近，住房需求趋于饱和，行业规模基本见顶。2021年末，个人住房贷款余额高达38.3万亿元，居民继续加杠杆购房的空间着实有限。
??其二，房企“暴雷”致使市场信心缺失。受限于房企融资环境持续收紧，品牌房企频频“暴雷”，规模企业接连出现债务危机。不少城市的问题项目出现停工、交付困难等问题，购房者普遍担忧项目交付，市场信心明显缺失。
??其三，国内疫情反弹，居民收入及消费预期减弱。4月，全国城镇调查失业率为6.1%，比上月上升0.3个百分点，势必将影响未来居民收入及消费预期。据我们的问卷调研数据显示，疫情对市场需求释放产生较大的负面影响，57.7%的客户迫于经济压力放弃买房，根源在于担忧收入减少、还贷吃力，66.4%的客户置业计划暂缓一年以上。
??2014年，房地产库存高企，杭州率先启动的降价潮迅速向全国蔓延。为了提振市场信心，央行接连放松限贷，并取得很好的成效。2014年9月30日，二套房贷款实行认贷不认房，首套房贷款已结清再购买二套房，执行首套房贷款政策；购买首套房最低首付比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。2015年3月30日，调降二套房首付比例，首套房贷款未结清再购买二套房，最低首付比例调整为不低于40%。2015年9月30日，不限购城市首套房最低首付比例调整为不低于25%。2016年2月1日，不限购城市原则上首套房最低首付比例25%，各地可向下浮动5个百分点；首套房贷款未结清再购买二套房，首付比例调整为不低于30%。
??一季度，我国GDP同比增长4.8%。受疫情影响，二季度GDP增速着实不容乐观。全年要实现5.5%的经济增长目标，仍面临较大的难度。我们认为稳地产政策仍需靠前发力，切莫错过了较好的时间窗口期，并要加大政策力度，以期恢复市场信心，引导房地产交易尽快恢复正常化，至少房地产行业不能成为经济稳增长的拖累项。
??聚焦政策组合拳，还是可以“照方抓药”，支持刚性和改善性住房需求，尤其要下调二套房首付比例，才能有效激活相对充裕的改善性购房消费。其一，首套、二套首付比例建议依央行限贷政策下限执行，即非限购城市首套最低首付20%、二套最低首付30%，限购城市首套最低首付30%、二套最低首付40%。其二，放松居民按揭贷款认定标准，例如二套房贷款实行认贷不认房，首套房贷款已结清再购买二套房，执行首套房贷款政策。其三，继续下调房贷利率，建议各城市银行首套房贷利率参照全国房贷利率下限4.4%执行，二套房贷利率同样可以下调上浮比例。
??综上所述，随着稳地产政策持续加码，房地产市场有望逐渐复苏，但城市分化加剧。预计一二线城市市场企稳要到三季度，其中广州、深圳、苏州、武汉等市场有望在三季度触底回稳，昆明、天津、南宁、长春等市场或将在四季度有所好转。三四线城市调整周期更长，唯有等待一二线城市市场回稳，三四线城市才有轮动回稳的可能性。

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