按揭利率|[克而瑞]央行下调首套按揭利率，稳地产后续政策放松仍需加码房贷利率|lpr|贷款

??随着稳地产政策持续加码，房地产市场有望逐渐复苏，但城市分化加剧。
??◎ 作者/杨科伟、柏品慧
??■■■ 昨日，央行、银保监会发布公告称，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。下调首套房贷利率究竟释放什么信号？稳地产政策还可以在哪些层面发力？
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??4月35城首套房贷利率5.13%距全国利率下限4.4%仍有较大下调空间
??据CRIC调研数据显示，2022年4月，35个重点监测城市首套房贷平均利率约5.13%，较5年期以上LPR4.6%上浮53个基点，二套房贷平均利率约5.47%，较5年期LPR上浮87个基点。
??今年以来，各城市持续下调房贷利率。例如广州，4月四大行首套房贷利率降至5.2%，二套房贷利率降至5.4%，较3月均下调了20个基点。又如苏州，4月主流银行的首套房贷利率普遍在4.6%左右。但部分城市房贷利率仍显偏高，例如南宁、合肥、阜阳等首套房贷利率都在5.5%以上。

??依照此前的全国房贷利率下限政策规定：全国首套房贷利率不得低于相应期限的LPR，二套房贷利率不得低于相应期限LPR加60个基点。此番央行将首套房贷利率下限减20个基点，意味着全国首套房贷利率不得低于相应期限的LPR减20个基点，二套房贷利率不得低于相应期限LPR加60个基点。
??4月，央行降息预期落空，5年期以上LPR仍维持4.6%不变。我们认为LPR已至历史低位，继续下调的空间有限，但房贷利率仍有较大的下调空间。尤其是首套房贷利率，下调空间更为充裕，4月35城首套房贷平均利率达到5.13%，明显高于新政落地后的全国首套房贷利率下限4.4%，各城市银行完全可以参照央行新规下调首套房贷利率20个基点甚至更多。
??而以首套房贷本金100万元、30年等额本息偿还计算，倘若首套房贷利率由5.13%调降至4.4%，需偿还的利息总额将由96.13万元降至80.27万元，净减少15.85万元，每月月供则由5448元降至5008元，净减少440元。
??同样二套房贷本金100万元、30年等额本息偿还计算，倘若二套房贷利率由5.47%调降至5.2%，需偿还的利息总额将由103.73万元降至97.68万元，净减少6.05万元，每月月供则由5659元降至5491元，净减少168元。

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??居民按揭边际改善但力度较弱稳地产效果不显4月住房贷款再降605亿元
??2022年以来，居民按揭贷款政策边际改善，集中体现在以下三个方面：
??其一，23城24次放松限贷。例如重庆、菏泽、北海等首套房重启最低首付比例20%，南宁等二套房首套比例调降至30%。又如郑州认贷不认房，首套房贷款已结清再购买二套房，执行首套房贷款政策。
??其二，57省市63次放松公积金贷款。南宁、北海、晋中等相继下调公积金贷款首付比例，例如晋中二套房公积金贷款最低首付比例调降至20%。苏州、中山、扬州等上调公积金贷款额度，例如苏州个人公积金贷款额度上限由45万元提高到60万元，家庭由70万元提高到90万元。
??其三，百余城下调房贷利率20-60个基点。3月份以来，全国已经有一百多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况，自主下调了房贷利率，平均幅度在20个到60个基点不等。
??但由于政策力度较弱，叠加国内疫情反弹，居民收入及消费预期大打折扣，稳地产政策效果始终不及预期。2022年2月，住户部门中长期贷款减少459亿元，历史首次出现负增长。4月，住户贷款减少2170亿元，同比少增7453亿元。其中，住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元。

按揭利率|[克而瑞]央行下调首套按揭利率，稳地产后续政策放松仍需加码

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