|1.4万/㎡起！“底价拿地转手就卖”，韭菜还是镰刀？

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2021年10月，康佳摘得了GW3-8-9、GW3-7-7和GW3-9-11三宗地块，都是以起始价成交（GW3-8-9的毛坯销售均价为14757元/㎡、GW3-7-7的毛坯销售均价为15056元/㎡、GW3-9-11的毛坯销售均价为15132元/㎡），这三宗地，就位于现在的华润置地紫云府的北侧！
7个月后，在5月20日，康佳集团股份有限公司发布公告称，拟挂牌转让西安华盛佳成置业有限公司100%股权，挂牌底价不低于资产评估机构的评估值2.2亿元。虽然最终的成交者是谁，还有悬念，但康佳为啥转让，背后的原因是啥？或许我们可以从中窥探一二！

康佳转让的“华盛佳成公司”不是别人，正是其持有的全资子公司西安飞和房地产开发有限公司100%股权。根据公开信息显示，飞和公司主要资产为位于西安国际港务区304.6亩住宅用地土地使用权。 “2021年，康佳集团不断转让处置旗下子公司， 2021年财报显示，投资收益42.17亿元，占利润总额比例268.37% 。以2.2亿为底价进行的‘西安华盛佳成置业有限公司100%股权’ ，康佳电子作为标的公司的股东，已向标的公司提供了26.85亿元的股东借款，将要求受让方在受让100%股权时，须代标的公司向其归还26.85亿元借款本金。 ”可以简单理解为，在港务区板块304.6亩的住宅用地转让中，康佳最低会获得2.2亿元的收益。基于此，我们不得不对康佳的经营及偿债能力持怀疑态度，而这些也正是市场所关心的问题。康佳是否稳健前行？最新财报显示， 2021年康佳集团业务发展保持良好增长趋势。其中全年营收491.07亿，归属于母公司的净利润为9.05亿元，同比增长89.55% 。虽然在业绩这样大幅上涨的同时，康佳并没有出现多数企业的高负债和低利润。但回到西安来看，因为项目仍在前期阶段，所以直接导致华盛佳成公司并无收入。
如果这个局面迟迟不能打开，那么未来还债还是一个很大的问题。所以，弥补资金缺口是康佳的当务之急。而事实上对康佳来说，当下能够快速周转出大量资金的业务是什么？一卖地，二卖商品房。若是卖地，就可以快速止损资金缺口；若是坚持开发卖房，造房周期太长，相当于开发成本变化和对利润要求的提高。这个主要是源于对未来建筑材料、人工成本提高的预期，另一个也是源于对销售周期拉长，会导致资金成本提高的预判。当二者在利益考量中存在背道而驰的现象时，那么结果就自然不太可能达成一致。所以，选择“卖地止损” ，或许是康佳快速周转的最优策略。从康佳的例子其实我们不难发现：未来，承担房企角色的不全是房企，也许会出现越来越多像“康佳”这样的企业参与“集中供地”拍卖、“产业勾地” ，或者“收并购”拿地。毕竟22年开局的销售、投资数据都太不尽人意。比如销售前4个月几乎每个月下滑30%到40% ，巨头万科、碧桂园都是如此， 22年投资拿地同样是大幅度收缩，没钱拿，不敢拿，没信心拿，或者抬高收益标准拿……最终1月百强拿地规模下降62.6% ， 2月百强权益拿地下降64.3% ， 4月百强新增土地货值同比下降56.4%……要知道，今年的新增投资就是明后年的新开工量，如果2022年继续收缩下去，那么不仅22年、而且2023年房地产的“维稳”都会面临巨大考验。
我们如何看今年第一轮集中供地？从房企拿地热情来看，对于摇号的地有共识，都在积极参与，但不摇号的地则有明显的分化。从全国环境看，部分央企在资金配置上也会遇到一些需要谨慎调整的地方。从其他层面看，未来有很大的不确定性。现在的处于低土地储备时代，任何一家房企的土地储备不可能超过两年，超过两年以上就会扛不住。反观西安，相比去年的集中土地供应，虽然今年有了3点新的变化（1、取消住宅毛坯限价；2、从“限、定、竞”变为两“限”；3、取消地块配建自持）但最终， 6月土拍的热度如何，还需要进一步等待！最后，土地市场总是先一步于新房和二手房市场。如果土地市场“稳住了” 。接下来新房二手房也会逐渐稳定。

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