租赁|逆势下的租赁市场新物种长租公寓|上海市

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2022年以来，住房租赁市场无论是个人房源还是集中式公寓，整体市场都处于低迷状态。
在行业进入深水区，扩张节奏整体放缓的情况下，却有品牌实现了逆势增长， 2021年拓展房源近37000间。至此，一向低调的上海牛油果青年社区浮出水面。充满不确定的时代里，它的出现是一腔孤勇还是市场黑马?
疫情影响持续
公寓企业进一步承压
疫情持续影响下，国民经济遭遇重创，住房租赁市场亦受此波及。
据迈点研究院发布的《2022年4月长租公寓发展报告》显示，4月份，全国主要监测的20城住房租赁市场整体呈现量价齐跌的态势。其中租金TOP10城市平均租金66.32 ，环比下降1.91% 。受到疫情的影响，北京和上海租金下降明显，分别下跌3.88%和4.24% 。

疫情的不利影响不仅体现在租金下跌，疫情后人口流动性下滑，租客流失率提高，租赁企业正在遭受巨大的经营压力。
据迈点对住房租赁市场多家品牌的调研，目前租赁企业普遍面临门店防疫压力、生活物资保障、运营成本、项目拓展等多方面的问题。在上海、深圳等疫情影响严重的地区，这些问题更加突出。
“活下去”是长租公寓在后疫情时代面临的最重要问题。当大部分公寓企业追求“稳”字为先，将经营重点落在疫情防控、抓运营、控成本上分身乏术时，牛油果青年社区大力规模扩张的逻辑是什么?
跨越规模门槛
理智而谨慎的扩张
笔者看来，这个问题的关键在于经营者如何理解长租公寓的规模观。
在公寓行业的野蛮生长时代，“唯规模论”被奉为真理，但高收低租的盲目扩张之下，行业并没有走上正轨，反而被规模反噬得头破血流。其原因在于资本驱动下，行业变得激进而盲目，忽视了商业本质。
但抛却外在因素，规模效应本身错了吗?答案显而易见。租赁是慢周期行业，长租公寓项目在拿地、装修、运营等前期环节投入巨大，需要规模达到一定门槛，才能够有效分摊成本，实现盈利。
小而美固然降低了风险，但若要实现更大的品牌效应和利润空间，规模化是不二法门。
时任龙湖集团冠寓发展部总经理的张智聪曾对媒体表示， “租赁企业必须形成规模优势，若管理的房间低于5万间，将几乎不可能盈利” 。
另一方面，规模效应是一把双刃剑，合景公寓总经理关亮指出， “有了规模发展，利润才会有保障，但同时也伴随着风险的增加。 ”这就是为什么行业内普遍认为5万间是长租公寓的“生死门槛” 。
2021年，大家都放慢了扩张节奏，但却是牛油果青年社区房源增长幅度最大的一年。这样的发展策略似乎与巴菲特的“别人疯狂时我恐惧，别人恐惧时我疯狂”不谋而合。
盈利是时至今日长租公寓行业仍在探讨的问题。在商言商，投资需要回报，企业需要盈利。这是牛油果社区一直以来信奉的经营理念。越是行业艰难，大环境不利的时刻，越要冷静判断，谨慎测算，重视优质资产，才能成就更健康的发展。
凭借一套更严谨的投资测算及财务模型，牛油果青年社区理智拿房，确保每个项目都能达到盈利标准。在区域房价变动时，也能够及时预警，调整销售方案。
2015年成立，截止2021年，牛油果管理分散式房源42900间，集中式房源14100间，总管理房源达57000间，累积接触行业机构房东上万家，整体出租率95% ，可以说是平稳跨越了5万间的规模门槛。

租赁|逆势下的租赁市场新物种

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