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截止2021年年底 ， 中国在运营购物中心数量达到6387个 ， 总建筑面积达到4.75亿平方米 ， 每年新开业面积与在运营面积的比值已经降至0.1；在存量商业饱和时代 ， 如何突围 ， 成为商业地产行业关注的重点 。
尤其是2022年以来 ， 偶发的疫情成为一个不确定因素 ， 线下行业受到巨大冲击 ， 在这两大背景叠加影响下 ， 社区商业、购物中心、商业街区等存量商业的盘活 ， 成为商业地产运营从业者面临的新考验；港湾商业另辟蹊径 ， 在逆境中砥砺探索 ， 找到了一个盘活存量资产的新方向 。
开启商场直播带货
当下 ， “拥抱互联网”已经成为了老生常谈的话题 ， 百度创始人李彦宏近日更是喊出“移动互联网时代已经结束”的口号；但在商业地产领域 ， 并没有找到一个能够适应存量时代的“互联网＋”解决方案 ， 商业地产和互联网同频同振给我们留下了足够的期待视野 。
作为移动互联网的代表之一 ， 直播带货成为各大品牌与商场的新宠儿 。 数据显示 ， 2021年 ， 中国直播带货市场规模已突破12000亿 ， 同比增长28% ， 两年复合增长率为69% 。
疫情防控期间 ， 港湾商业以实际行动最大化助力商户减少损失 ， 实现营收增长；在济宁毅德家生活广场内 ， 通过开设直播销货平台、结合数字化及社群建设 ， 激活个性化消费体验 ， 为商业创造更多可能 ， 全面复工之后 ， 在政府的政策指导下 ， 港湾商业开展了“美家购物节”等线上主题营销活动 ， 带动顾客的消费热情 。
疫情下 ， 港湾商业看似无奈的行为 ， 却蕴含着重要的反向启示——存量商业的潜力远远未被充分激活 。 正如电商给实体带来的挑战一样 ， 商业地产从零售为主的业态到体验式消费 ， 体验式消费在疫情期间也迎来了一次全新的革命；而直播 ， 或许是商业地产变革最值得拥抱的新模式 。
重新解读消费需求
在存量时代 ， 传统的“定位+招商” ， 已经无法有效解决商业地产运营所面临的问题；作为商场的运营者 ， 我们应同时站在消费者和商户的角度 ， 重新解读其消费需求和经营需求 。
我们首先需要思考的是：能够满足项目需求的消费人群在哪里、他们缺少什么消费需求、消费者的需求现在变成什么了？
做好这项工作的前提 ， 还是需要拥抱互联网 。 港湾商业的运营团队认为 ， 互联网与消费市场并不是对立的 ， 而是统一的“镜像”；在商业体的运营中 ， 港湾商业利用互联网实现数据共享 ， 将线上线下完全打通 ， 精细化地分析不同消费群体间的需求层面 。
其次 ， 存量商业的更新迭代 ， 并非等同于拔高商场消费层次 ， 更多的应该是规避周边的直接竞争 ， 建立可持续、合理化的消费体验环境 ， 满足消费需求间隙 。 如在梧州毅德家生活广场的运营及升级改造中 ， 港湾商业运营团队根据周边人流年龄段和消费水平 ， 建立了高低搭配、异业互补的品牌落位 ， 以这种“用户思维”进行商业运营 ， 也吸引着更多商户愿同港湾商业合作 。
简而言之 ， 存量商业盘活应当以满足消费者和商家的需求为第一要务 ， 通过项目设施改造、运营模式调整以及企划宣传推广等手段 ， 不断导入消费人流 ， 才能提升在商家面前的话语权 ， 进而提升项目坪效 。
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