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住房成交与土地市场 ， 是互相成就、唇齿相依的关系 。
一方面 ， 住房成交还在底部徘徊1-4月商品房销售面积33973万平米 ， 同比下降19.3% ， 其中住宅下降18.7%；销售额31863亿元 ， 下降18.6% ， 其中住宅下降16.5% 。 全国住房均价回落到10000元以内 。
另一方面 ， 土地市场也没有好到哪去中指研究院数据指出 ， 今年前5月 ， 土地市场成交量价齐跌 ， 无论是集中土拍还是300城
整体市场热度都不高 。 主要表现在3方面：
1 ， 溢价率：今年前5月全国300城宅地成交溢价率4.24% ， 较去年同期下降14.9个百分点 ， 仅5月来看 ， 溢价率2.27% ， 较上月下降3.29个百分点 。 所谓土地溢价率 ， 数值越高 ， 卖地收入就越多 。 反之 ， 意味着挂出去的地块没有企业竞买 ， 要么底价拿地 ， 要么流拍 ， 要么城投托底 ， 可以说没有价格可言 。
2 ， 土地成交：从去年三季度开始 ， 土地成交开始下滑 ， 最近几个月 ， 转冷的信号更加强烈 。 从前5月300城的宅地成交情况来看 ， 累计成交建筑面积1.3亿平米 ， 同比下降60% ， 成交额7538.68亿元 ， 同比下降62% 。 土地市场成交规模明显萎缩 ， 相当于大量土地挂出来没人买 ， 长期以往 ， 只有流拍的结果 。
3 ， 流拍率：溢价率下降、成交率大幅下滑 ， 土地卖出去只能流拍 。 其中 ， 集中供地的城市是流拍主力 ， 截至5月31日 ， 已完成首轮集中供地的19城中 ， 流拍地块合计占比17% 。 另外有统计显示 ， 2022年一季度 ， 全国宅地流拍和撤牌地块数量共计836宗 ， 流拍撤牌率为23.5% ， 差不多4分之一没有卖出 。
可能有人会说 ， 代表土地市场的3个指标都集体走弱 ， 今年的住房供应可能会告急 ， 那就为着房价要上涨啊 。 事实真的如此吗？
房说君看来 ， 理论上来说 ， 房企拥有的的土地减少 ， 将影响未来上市的住房 ， 也会间接推涨房价 ， 但我们需要注意 ， 这是在过去上升期间 ， 住房供应少 ， 需求量大时才会出现的情况 。 问题是现在的形势不一样了 ， 且不说央行数据96%城镇家庭拥有1套住房 ， 41.5%家庭拥有2套以上住房 ， 更重要的是 ， 站在6月上旬的时间点 ， 楼市迎来的3个好消息 ， 房产走势基本明朗 。
第一 ， 房企或被资金扼住了“咽喉”
伴随着2021年央行全面收紧房企的融资渠道和规模 ， 企业们需要符合条件才能继续借钱发展 。 在此背景下 ， 房企的拿地态度发生了转变 ， 活跃在土地市场上的民营房企越来越少 ， 有一部分直接被国企、城投接手 。
克而瑞数据显示 ， 从1-5月拿地金额TOP100房企来看 ， 百强房企拿地数量仅占到34% ， 而国企、央企可以说是土地市场的顶梁柱 。 全口径销售TOP50拿地金额中 ， 国央企占比达到74% 。 毫不夸张地说 ， 地产商没了钱 ， 房子盖不了 ， 拿地也没了热情 ， 项目施工进展缓慢 ， 就好比被扼住了“咽喉” 。
第二 ， 集中供地规则下 ， 高价地时代将向我们告别去年开始 ， 自然资源部要求在22个重点城市中实行住宅用地集中出让的措施 ， 全年将分3批次集中统一发布住宅用地招拍挂公告并实施出让活动 。 要知道 ， 同时这么多城市集中卖地 ， 将会分流企业的资金 ， 减少某块地的竞拍者数量 ， 竞拍溢价率会得到一定的控制 ， 换言之 ， 将抑制城市地价走高 。
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