楼市|“买房”还是“卖房”？6月楼市迎好消息！曹德旺给出4字建议购房置业|流拍|房价

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住房成交与土地市场，是互相成就、唇齿相依的关系。
一方面，住房成交还在底部徘徊1-4月商品房销售面积33973万平米，同比下降19.3% ，其中住宅下降18.7%；销售额31863亿元，下降18.6% ，其中住宅下降16.5% 。全国住房均价回落到10000元以内。
另一方面，土地市场也没有好到哪去中指研究院数据指出，今年前5月，土地市场成交量价齐跌，无论是集中土拍还是300城
整体市场热度都不高。主要表现在3方面：
1 ，溢价率：今年前5月全国300城宅地成交溢价率4.24% ，较去年同期下降14.9个百分点，仅5月来看，溢价率2.27% ，较上月下降3.29个百分点。所谓土地溢价率，数值越高，卖地收入就越多。反之，意味着挂出去的地块没有企业竞买，要么底价拿地，要么流拍，要么城投托底，可以说没有价格可言。

2 ，土地成交：从去年三季度开始，土地成交开始下滑，最近几个月，转冷的信号更加强烈。从前5月300城的宅地成交情况来看，累计成交建筑面积1.3亿平米，同比下降60% ，成交额7538.68亿元，同比下降62% 。土地市场成交规模明显萎缩，相当于大量土地挂出来没人买，长期以往，只有流拍的结果。
3 ，流拍率：溢价率下降、成交率大幅下滑，土地卖出去只能流拍。其中，集中供地的城市是流拍主力，截至5月31日，已完成首轮集中供地的19城中，流拍地块合计占比17% 。另外有统计显示， 2022年一季度，全国宅地流拍和撤牌地块数量共计836宗，流拍撤牌率为23.5% ，差不多4分之一没有卖出。
可能有人会说，代表土地市场的3个指标都集体走弱，今年的住房供应可能会告急，那就为着房价要上涨啊。事实真的如此吗？
房说君看来，理论上来说，房企拥有的的土地减少，将影响未来上市的住房，也会间接推涨房价，但我们需要注意，这是在过去上升期间，住房供应少，需求量大时才会出现的情况。问题是现在的形势不一样了，且不说央行数据96%城镇家庭拥有1套住房， 41.5%家庭拥有2套以上住房，更重要的是，站在6月上旬的时间点，楼市迎来的3个好消息，房产走势基本明朗。
第一，房企或被资金扼住了“咽喉”
伴随着2021年央行全面收紧房企的融资渠道和规模，企业们需要符合条件才能继续借钱发展。在此背景下，房企的拿地态度发生了转变，活跃在土地市场上的民营房企越来越少，有一部分直接被国企、城投接手。
克而瑞数据显示，从1-5月拿地金额TOP100房企来看，百强房企拿地数量仅占到34% ，而国企、央企可以说是土地市场的顶梁柱。全口径销售TOP50拿地金额中，国央企占比达到74% 。毫不夸张地说，地产商没了钱，房子盖不了，拿地也没了热情，项目施工进展缓慢，就好比被扼住了“咽喉” 。
第二，集中供地规则下，高价地时代将向我们告别去年开始，自然资源部要求在22个重点城市中实行住宅用地集中出让的措施，全年将分3批次集中统一发布住宅用地招拍挂公告并实施出让活动。要知道，同时这么多城市集中卖地，将会分流企业的资金，减少某块地的竞拍者数量，竞拍溢价率会得到一定的控制，换言之，将抑制城市地价走高。

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